La crisis del mercado inmobiliario español junto con la crisis financiera internacional ha provocado un descenso en el valor de los inmuebles y una reducción muy importante de las transacciones realizadas.
Actualmente, bancos e inmobiliarias acumulan un importante stock de viviendas finalizadas pendientes de comercializar por lo que destinar una parte de ellas al mercado de alquiler puede ser una opción interesante para generar ingresos.
La falta de financiación por parte de los bancos para adquirir viviendas, unido a la mala percepción económica y al aumento del paro ha provocado que una parte de la demanda que anteriormente quería comprar una vivienda hoy alquile retrasando la compra del inmueble para un futuro.
El parque de viviendas destinado al alquiler es mayoritariamente antiguo y obsoleto, este aspecto unido a que la mayoría de promociones de obra nueva construidas en el área metropolitana de Barcelona se destinan a la venta, crea una demanda insatisfecha de vivienda nueva en régimen de alquiler.
El mercado de alquiler es muy sensible al precio y siendo el producto más demandado aquel que se sitúa en precios inferior a los 1.000 €/mensuales (dependiendo del municipio y la tipología de producto). Los plazos de comercialización se alargan considerablemente al sobrepasar este importe.
Considerando lo anterior entendemos, que el mercado de alquiler solo puede absorber sin provocar un exceso de oferta una parte del stock disponible de viviendas de obra nueva por lo que sería aconsejable ir en está dirección antes que la competencia
El Instituto de Estudios Económicos (IEE) ha presentado en Madrid el libro Economía de la Vivienda, escrito por el director del Servicio de Estudios de dicho organismo, Gregorio Izquierdo, en colaboración con las doctoras en Ciencias Económicas Begoña Blasco y María Luisa Recio y patrocinado por Bancaja. En él se realiza un diagnóstico del sector y se apuesta por actuar en tres frentes. “Hay que cambiar el modelo de urbanismo de España, replantear el sistema de acceso a una VPO e incentivar el alquiler”, aseguró Izquierdo.
No a un sistema intervencionista
Los escándalos de corrupción asociados al urbanismo o la extrema dependencia que han tenido las arcas públicas de la actividad inmobiliaria son dos de los factores que, a juicio de los autores del libro, prueban que no ha funcionado bien el sistema “por ser demasiado intervencionista”. “Nuestro modelo niega el derecho de propiedad sobre el suelo y la libertad de empresa y por eso debemos cambiarlo para que no sea la intervención pública quien decida y planifique el crecimiento de las ciudades”, aseguró Gregorio Izquierdo. Así, el libro defiende adoptar un sistema que sea objetivo y no subjetivo (dependiendo de quien gobierna en cada administración), flexible y no rígido y abierto frente a cerrado.
En cuanto al fomento del alquiler, en el Instituto de Estudios Económicos lo tienen claro: “España necesita una nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, similar a la Ley Boyer, que, sobre todo, liberalice la duración de los contratos”, dijo Juan Iranzo, director general del IEE.
Además de esta reforma legal, el estudio apela a una nueva fiscalidad para incentivar la actividad de alquilar, “más allá de quién la realice, si es un particular o una empresa”. “Como el arrendamiento es una inversión para el casero, debería estar sometido al IVA superreducido y tendría que poder deducirse el coste financiero de poner el inmueble a disposición del inquilino”, propuso también Izquierdo.
En cuanto al acceso a una vivienda protegida (VPO), en el IEE creen que el actual modelo es injusto y no está pensado para favorecer a las rentas más bajas, por lo que estas casas deberían ser exclusivamente para arrendar. “¿Por qué podrán comprarla familias que ganan más de 40.000 euros y, sin embargo, no podrán deducirse en el IRPF por ellas si superan los 24.000?”, alerta el IEE.
Consulta las viviendas de alquiler disponibles en Madrid
La política de bancos y cajas, como acicate para el promotor
El aumento del stock de viviendas en manos de bancos y cajas y la exigencia de provisionar desde el pasado 1 de enero el 20% de su valor, en lugar del 10% anterior, supondrá un acicate para que las entidades financieras saquen al mercado esos inmuebles a precios competitivos y con buenas condiciones de financiación. Esta circunstancia es lo que permitirá que se acelere el ajuste de precios del sector por parte de los promotores, según resaltó ayer el Instituto de Estudios Económicos. Se calcula que de los 700.000 pisos que componen el excedente de vivienda nueva sin vender, unas 100.000 se encuentran en manos de la banca (un 14,2%). Lo mismo deberán hacer los promotores con las 600.000 casas restantes, ya que el IEE prevé que las condiciones de financiación no mejoren y que los tipos suban a final de año.
Las estadísticas
Los estudios sobre precios no están reflejando de manera fehaciente qué es lo que está pasando en el mercado, destacó ayer Gregorio Izquierdo. Lo cierto, según el IEE, es que las casas se han depreciado en torno al 10%, cuando lo deseable sería que el ajuste llegara al 30%.
En los próximos meses las entidades financieras pondran “gran cantidad” de activos inmobiliarios en el mercado y que los precios de las viviendas sigan bajando. El aumento de la demanda de viviendas no llegará hasta el 2013.
Así lo ha señalado Gregorio Izquierdo durante la presentación del libro Economía de la vivienda en España, patrocinado por Bancaja. El experto cree que la situación del sector de la vivienda será “bastante peor” este año, debido a que se seguirá destruyendo empleo, por lo que “las perspectivas no favorecen la adquisición de inmuebles”.
No obstante, advirtió de que todavía deben ajustarse los precios de las viviendas hasta llegar a una media del 30%, y prevé que un aumento de los tipos de interés a finales de año, así como el endurecimiento de las condiciones de aprovisionamiento marcadas por el Banco de España desde enero a las entidades financieras, que ha pasado del 10% al 20%, “aceleren” la salida del ’stock’ de vivienda.
Así, cifró en 100.000 las viviendas gestionadas por bancos y cajas, del stock de 700.000 que existen en la actualidad, y dijo que estos activos “deberán venderse” para mejorar los balances de las entidades financieras.
Por su parte, Gregorio Izquierdo destacó que la duración de las últimas 20 crisis inmobiliarias en España fue de 5 años y el ajuste de precios del 30%, aunque puntualizó que ante la diversidad del mercado, “hay productos que ya han ajustado por encima del 10% y otros que no han empezado”.
El precio de la vivienda de segunda mano en régimen de alquiler cerró el año pasado con una caída del 4,8% respecto a 2008, con lo que acumula un descenso del 15,6% desde sus máximos de mayo de 2007, según el Informe Anual publicado hoy por Fotocasa.
La tasa de variación interanual suma ya 22 meses consecutivos con descensos (desde marzo de 2008) y 2009 es el segundo año en el que el precio de la vivienda en alquiler retrocede en términos interanuales, aunque la caída registrada al cierre (-4,8%) ha sido menor que la que se produjo en 2008, cuando se desplomó un 7,0%.
Según este informe, el precio medio de la vivienda en alquiler fue de 8,55 euros al mes por metro cuadrado en diciembre de 2009. Teniendo en cuenta este valor, por una vivienda de 60 metros cuadrados en España se paga una renta mensual media de 513 euros al mes.
Madrid, única comunidad donde el alquiler subió
Al cierre de 2009 sólo la Comunidad de Madrid registró crecimientos en el precio de la vivienda en alquiler en España. En concreto, Madrid cierra el año con una variación interanual positiva del 0,8% y un precio medio de 11,06 €/mes/m2.
El País Vasco lidera el ranking de las cinco comunidades autónomas con el precio medio de la vivienda en alquiler más alto en diciembre de 2009 con 11,07 €/mes/m2. Le siguen Madrid (11,06 €/mes/m2), Cataluña (10,35 €/mes/m2), Baleares (8,34 €/mes/m2) y Navarra (8,18 €/mes/m2). De estas cinco comunidades, sólo País Vasco, Madrid y Cataluña superan el precio medio de España (8,55 €/mes/m2) en un 29,6%, 29,4% y 21,1% respectivamente.
En el extremo opuesto, como comunidades con los precios de alquiler más económicos, se encuentran Extremadura con 5,10 €/mes/m2, Castilla La Mancha con 6,09 €/mes/m2, Murcia con 6,12 €/mes/m2, Comunidad Valenciana con 6,17 €/mes/m2 y Galicia con 6,23 €/mes/m2.
Es frecuente ver dudas sobre quién paga los gastos que genera una vivienda en alquiler, ya sea de protección oficial o libre, tal y como sostiene y explica idealista.com. Ese portal inmobiliario asegura que si en el contrato no figura nada, los gastos generales de la vivienda, como la comunidad, la piscina, los ascensos, o los garajes, deberá abonarlos el propietario de la vivienda. Sin embargo, podrá solicitárselos al inquilino siempre que esté pactado y firmado en el contrato de alquiler.
Al mismo tiempo, los servicios individuales como agua, luz, teléfono, electricidad deberán ser abonados por el inquilino salvo que las partes pacten lo contrario.
En caso de una obra
Otro problema con el que se pueden encontrar arrendatario e inquilino es una obra. ¿Quién debe pagar en este caso? Idealista.com señala que hay que diferenciar entre las que sean de conservación y de desgaste. Por ejemplo, goteras y grietas, estarían entre las primeras ya que son para conservar la habitabilidad apropiada de la vivienda, y por lo tanto deben ser abonadas por el propietario. Mientras que las pequeñas reparaciones producidas por el desgaste en el uso, como puede ser la rotura de un interruptor de la luz, deben ser abonadas por el inquilino.
Las cláusulas abusivas de los contratos suelen ser otro de los puntos de conflicto en un alquiler. Cuando hay materias de libre disposición que se pactan y se firman por ambas partes luego no se pueden considerar “abusivas”, según recuerda la corte de arbitraje.
Lo que sí se considera abusivo es que el propietario cobre el seguro de hogar al inquilino, “puesto que el tenedor del seguro siempre tiene que ser el dueño”.
El caso de las vpo
En el caso de una vivienda pública de protección oficial (vpo), hay que tener en cuenta que los contratos de alquiler se celebran al amparo de la ley de arrendamientos urbanos y se someten al régimen jurídico previsto en la misma.
En estos casos particulares, el plan de vivienda estatal 2009-2012 fija una renta máxima anual, que será el 4,5% ó el 5,5% del precio máximo legal que la vivienda protegida tendría en caso de que se pusiera en venta.
Con este límite de renta anual estipulado, la corte de arbitraje advierte de que el propietario puede cobrar el máximo al inquilino y “meter absolutamente todo lo que quiera, como gastos de comunidad, tasas de basura o seguro de hogar aunque esto se puede quitar porque no es una obligación que corresponda al inquilino”.
Este mes el Gobierno firmára un convenio con 26 entidades financieras (entre ellas todas las vascas) que contempla la recompra de VPO cuyas hipotecas se encuentren en situación de impago. El objetivo es que los bancos y cajas vean menos riesgo en la concesión de préstamos para la adquisición de pisos de protección a personas que han resultado adjudicatarias en los sorteos.
Se pretende que los bancos vean menos riesgo para suscribir créditos
Cree que ayudará a los adjudicatarios con rentas anuales de 18.000 euros
La situación de bonanza económica en la última década llevó a que personas con ingresos de 9.000 euros anuales accedieran a la compra de viviendas protegidas. La crisis económica y la brusca subida de los intereses de los préstamos han supuesto que este colectivo no pueda pagar al banco el crédito solicitado. El Departamento de Vivienda sostiene que la recompra “es una medida inútil” para estos casos pero sí puede servir para “los que están en el filo de la navaja, gente con ingresos de entre 16.000 y 18.000 euros y a los que los bancos les deniegan el préstamo por un poquito”, señalan fuentes del Departamento.
La consejería que dirige Iñaki Arriola cree que la recompra es un mecanismo válido para estos casos, ya que los bancos y cajas, en los casos de impago, tendrán la garantía de que el Gobierno les pagará la parte pendiente de abonarse del préstamo en vez de quedarse con un inmueble. Vivienda no tiene un cálculo preciso de los pisos protegidos que podría recomprar con esta medida. “Tenemos alguna idea pero no creemos que vaya a haber muchísimos casos”, aseguran.
El convenio, cuyas líneas generales fueran aprobadas hace dos semanas por el Gobierno, establece que la recompra se limita a los casos de impago en los nueve primeros años desde la adquisición de la VPO. El Departamento podrá adquirir el piso bien al inquilino deudor o a la entidad financiera y, una vez realizada, el propietario no podrá acceder a su compra ni al alquiler. Únicamente, si el motivo del impago es que se encuentra en paro, Vivienda le colocará en una situación prioritariapara acceder al programa Bizigune, el alquiler de viviendas vacías de propietarios privados. Si hay otra razón para no haber pagado la hipoteca de la VPO, solamente se podrá inscribir como demandante de vivienda del servicio Etxebide.
El convenio, al que se van a adherir todos las principales entidades financieras en Euskadi, desde el BBVA, el Santander, las cajas de ahorro y hasta entidades de otras comunidades autónomas como Aragón, La Rioja o Galicia, obliga al banco a comunicar al Gobierno cualquier caso de impago antes de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. Una vez empezado este proceso, si el Ejecutivo acomete la recompra, la entidad renunciará a las comisiones de cancelación anticipada del préstamo y los intereses de demora.
El acuerdo que se prevé suscribir este mes contempla otros cambios en el sistema actual de financiación en lo referente a los tipos de interés, cuya anterior regulación es de 2004. El nuevo índice de referencia será el Euribor, ya que es el predominante en el mercado actual. Además, el nuevo modelo financiero se aplicará a otras viviendas con algún tipo de protección, como las tasadas (de mayor precio que las VPO) y los alojamientos dotacionales.
Vivienda incorpora, en el decreto aprobado, un cambio en el programa Bizigune, al reducir la cantidad fijada de su renta. Frente a los 750 euros mensuales de cuantía máxima establecidos hasta ahora, se baja a los 600. La consejería lo justifica por la actual crisis económica y la situación de oferta y demanda. “Esta cifra [los 750 euros] resulta excesiva y procede rebajarla”.
La recesión ha elevado (de los 900 que había en junio a 2.300 actuales) el número de propietarios interesados en alquilar sus pisos a través de Bizigune, el sistema puesto en marcho hace seis años, que convierte al Gobierno en el arrendatario. El Ejecutivo paga al dueño el precio del mercado (una media de 560 euros al mes) y el inquilino abona un alquiler reducido, en torno a 235 euros. La diferencia es asumida por el Departamento de Vivienda, que además garantiza el mantenimiento del piso y su devolución en buen estado, y financia obras de reforma de hasta 18.000 euros con un interés cero.
El Programa Aluga de ayudas del alquiler de la Xunta prevé incorporar “automáticamente” los contratos que estén ahora mismo en vigor con el anterior plan con la única condición de que se suscriba un documento de puesta a disposición de la vivienda en la nueva bolsa de arrendamientos. La reforma rechaza la posibilidad de que los titulares de los pisos en alquiler sean personas jurídicas, empresas, aunque en los alquileres ya formalizados que estén en esta situación, las ayudas podrán seguir percibiéndose. Los demandantes que estén todavía en trámites y los inmuebles que aún no hayan sido alquilados deberán adaptarse a las condiciones del decreto.
Una de las disposiciones del borrador deja clara la dependencia de la concesión de las ayudas a que exista partida presupuestaria. ¿Y si no la hay? Literalmente dice que la solicitud se queda fuera. “Si en el momento de estar el expediente completo y correcto no existiese crédito suficientes, podrá solicitarse de nuevo en la siguiente convocatoria”, señala. Hasta la aprobación del decreto y no se acabe con la incorporación de todas las viviendas que ya se ofrecían ahora no se podrán pedir nuevas incorporaciones al Plan Aluga.
Otra de las condiciones para ofrecer un piso al programa está relacionada con su ubicación. Sólo se admitirán viviendas en los concellos y en las áreas de influencia en los que existe “demanda real” y que se determinará en función de si existen solicitantes inscritos en el registro. Aquellas que estén en “un entorno que las haga difícilmente alquilables” o no se adapten a los requisitos “esenciales” de habitabilidad también se quedarán fuera.
Los propietarios de pisos en alquiler estan de enhorabuena con la nueva ley de desahucio exprés del alquiler. El 24 entró en vigor la Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios, una medida con la que el Gobierno pretende impulsar el alquiler dotando de mayor seguridad jurídica a los que alquilan.
Esta Ley -denominada popularmente como desahucio exprés- intenta agilizar los trámites del desalojo de la vivienda por parte del inquilino moroso, un proceso que históricamente ha sido muy largo y extremadamente complicado, y que ha impedido que miles de viviendas -se calcula que hay dos millones de pisos vacíos en España- salgan al mercado en alquiler.
La norma es muy positiva porque agiliza las fases inicial -la notificación- y final -el desahucio- del proceso, pero no soluciona totalmente el problema a causa del colapso que vive la Justicia y que eterniza este tipo de procesos.
Lo realmente efectivo sería acelerar aún más el tiempo que pasa desde que se pone la demanda hasta que se produce el desalojo efectivo por las autoridades judiciales, que puede prolongarse de seis meses a un año cuando se trata de un desalojo voluntario.
Además de dotar de más medios a los juzgados, habría que plantearse incluso crear juzgados dedicados en exclusiva a este tipo de conflictos.
Con la nueva legislación, se reduce de dos meses a uno el plazo entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda.
Además, todas las acciones relativas al desalojo de los arrendatarios se tramitarán en juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo que permitirá al Tribunal dictar sentencia en 5 días en los casos de desahucio de finca urbana.
Se prevé también la posibilidad de que las partes puedan llegar a un pacto durante el proceso, de modo que el propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble en el plazo que establezca el arrendador, que no podrá ser inferior a 15 días.
En este caso –que es una de las lagunas de la norma– no se establece ningún plazo máximo para el desalojo voluntario, por lo que puede prolongarse durante un año. Otra novedad importante es que los propietarios podrán recuperar su vivienda cuando la necesiten para sus familiares de primer grado: padres, hijos y cónyuge en caso de divorcio.
Es indudable que esta Ley ofrece más seguridad jurídica a los arrendadores, pero al final se ha perdido una buena oportunidad para solucionar de una vez este problema endémico, que es una de las principales causas de que el mercado del alquiler no termine de despegar en España.
Entra en vigor la Ley de fomento del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para facilitar los desahucios; la de Arrendamientos Urbanos, para ampliar los casos de resolución del contrato, y la de Propiedad Horizontal, con el fin de flexibilizar la mayoría en las comunidades de propietarios para realizar obras de mejora de la eficiencia energética.
Ante el número escaso de viviendas en alquiler, que sigue percibiéndose por los arrendatarios como una pérdida y por el propietario como un riesgo en función del inquilino con que se encuentre, así como por el creciente aumento de impagos de la renta y la enorme cantidad de pisos vacíos, que no encuentran comprador, resulta preciso impulsar normativamente el arrendamiento de las viviendas, para lo cual hay que hacerlo atractivo también fiscalmente.
En lugar de subvencionar al ladrillo hay que apostar por la gente con rentas bajas para que puedan acceder a una vivienda a través del alquiler. Como en el resto de los países de nuestro entorno.
De momento, la nueva norma, aprobada con inusual acuerdo de los grupos parlamentarios, supone un adelanto al permitir con el acuerdo de tres quintas partes de los propietarios obras que hasta ahora requerían unanimidad y dar más facilidades para concluir el contrato si el propietario necesita el piso para sus padres, hijos o cónyuge, y no solo -como hasta el momento- para sí mismo. En la buena línea también se encuentran las medidas contra el moroso, tendentes a agilizar el proceso judicial de desahucio y de reclamación de rentas derivadas del alquiler, que hasta entonces eran demasiado largos y onerosos, sustanciándose con esta ley en juicio verbal, más simple, sencillo y rápido. Ahora bien, este pretendido desahucio exprés quedará de nuevo en papel mojado o en una inocentada si, como se ha venido poniendo de relieve en este periódico, los juzgados siguen como están, colapsados, si no disponen de mayor dotación de medios y recursos económicos y humanos para aplicar la nueva normativa y se sigue eternizando, por ejemplo, el reparto de una demanda de desahucio.
La Sociedad Pública de Alquiler (SPA) organismo, dependiente del Ministerio de Vivienda, se ha convertido en todo una esperanza para cientos de promotores privados encadenados al ’stock’. En apenas tres semanas, 187 profesionales del sector han puesto a disposición de la sociedad 25.086 pisos para la gestión de su alquiler. Unas cifras que parecen acallar las voces que han pedido reiteradamente la disolución de la sociedad pública de alquiler (SPA) y que arreciaron después de hacerse público que el ente estatal estuvo en quiebra técnica en 2008.
Por el momento, la SPA ha integrado 1.062 de estos pisos de promotores en su cartera repartidos en seis CCAA (Castilla-La Mancha -361-, Castilla y León -325-, Comunidad de Madrid -284-, Asturias -54-, Navarra -20 y Cataluña -18-). Nieves Huertas, presidenta de la sociedad, hace por un día de guía de lujo de suvivienda.es en la visita a una de estas nuevas urbanizaciones privadas en manos públicas. Una promoción ubicada en el Ensanche de Vallecas de Madrid donde la SPA ya ha arrendado 28 de las 146 viviendas ‘adquiridas’.
Los requisitos a cumplir y ventajas de las que pueden disfrutar los promotores e inquilinos que accedan a estos inmuebles de reciente construcción coinciden con los de las viviendas de particulares. Principalmente, los hogares deben satisfacer las condiciones de habitabilidad y estar bien comunicados; los arrendatarios, contar con un salario para poder hacer frente a la renta. “Como mucho, en un par de meses los pisos de los promotores han sido evaluados por la dirección comercial de la SPA. Y con un poco de suerte, en pocas semanas pasan a ser ocupados. Concretamente, en esta promoción del Ensanche de Vallecas, se reciben 10 visitas diarias de potenciales arrendatarios”, señala Huertas.
Alquiler con opción a compra
La SPA, además, no cierra la puerta a la propiedad y también maneja la posibilidad del alquiler con opción a compra. “Éste es un régimen que incluimos desde el principio y que ahora nos están demandando mucho los promotores. La orientación de la sociedad es favorecer el arrendamiento en sus distintas vertientes y si la nueva tendencia es el alquiler con posibilidad de compra estamos encantados de colaborar con este servicio”, aclara Huertas. Aunque esta opción, tanto para inmuebles de promotores como de particulares, aún está en estudio, en principio, el inquilino de la SPA que decidida adquirir la vivienda podrá descontarse el 100% de lo abonado al propietario durante los dos primeros años. Progresivamente irá bajando el porcentaje a descontar hasta el séptimo.
Huertas no se atreve a prever cuántas viviendas del ’stock’ de los promotores pueden ir a parar a la cartera de la SPA, aunque se muestra más que satisfecha por el rumbo que ha tomado el mercado del alquiler. “Cada vez se está valorando más la opción del arrendamiento y lo importante es que haya una importante oferta para que los quieran acceder a un piso en renta puedan hacerlo y tengan dónde elegir. Y creo que esto lo estamos consiguiendo. Desde 2000, el porcentaje de viviendas en alquiler en el parque español estaba en el 11% y de 2008 a 2009 esta cifra ha pasado al 13,2%”.
