La Sociedad Pública de Alquiler (SPA) ha cerrado 433 contratos de arrendamiento en febrero, casi el triple de los 155 que cerró en el mismo mes del año pasado.

La SPA, dependiente del Ministerio de Vivienda, ha sellado 786 contratos de alquiles en enero y febrero, frente a los 346 cerrados en el mismo periodo de 2009. Asimismo, 1.848 ciudadanos se han interesado por alguna de las viviendas ofertadas, un 164% más que el año pasado. Además, 404 propietarios han aceptado la renta propuesta frente a los 623 de enero y febrero del pasado año.

En 2010, acceder a una vivienda alquilada a través de la SPA supone ahorrarse un 12,7% respecto al mercado, mientras que, cuando se creó este organismo, era un 8,8%.

Por su parte, los propietarios que confían el alquiler de su vivienda a la SPA, tienen garantizado el ingreso de una renta mensual más ventajosa. En este momento, es un 23% inferior a la del mercado mientras que en 2008 esta diferencia llegó a ser del 28%.

¿En qué consiste la cesión de un alquiler? Pues sencillamente en que un arrendatario (una persona que vive de alquiler) traspase a otro individuo su posición jurídica en un contrato.

Es decir, cuando un propietario y un inquilino firman un contrato de arrendamiento, ambos firmantes tienen  unos derechos reconocidos y unas obligaciones que cumplir. Pero como en cualquier otro contrato los derechos sólo pueden ser exigidos y disfrutados por la persona que figuran en el mismo. Igual sucede con las obligaciones, que sólo pueden ser exigidas a ese firmante.

A efectos legales, una cesión sería como haber sustituido el nombre del titular en ese mismo contrato.

Es imprescindible contar con el consentimiento por escrito del propietario. Las cesiones están al orden del día entre las operaciones inmobiliaria. Hay dos ejemplos típicos: el de un par de compañeros que comparten piso, pero sólo uno de ellos figura en el contrato. Si esa persona quiere abandonar la vivienda su amigo puede solicitar la cesión. No es preciso cancelar un contrato y dar de alta otro. También es frecuente cuando una pareja que vive de alquiler se separa.

¿Qué es necesario para llevar a cabo una cesión? Lo primero y más importante es tener el consentimiento del propietario del inmueble. Y es muy importante asegurarnos de tener ese consentimiento por escrito, ya que una cesión no consentida por el propietario es motivo de desalojo inmediato.

Es completamente lógico que el propietario tenga que dar su consentimiento. A fin de cuentas el inmueble es suyo y puede que tenga algo que objetar al nuevo inquilino, tal vez le preocupe su solvencia o sus costumbres.No hay que olvidar que un propietario es libre de vetar a un posible alquilado por las razones que quiera. Es una especie de derecho de admisiónarrendaterio.

La importancia de hacer bien las cosas. Hay una situación que no es tan rara como podría parecer: un alquilado al que llamaremos Pepe cede el alquiler a Juan, pero no se formaliza la cesión por que el propietario no está de acuerdo o por simple negligencia. Es decir, Juan disfruta del piso y paga puntualmente pero el contrato sigue a nombre de Juan.

¿Qué significa ésto? Pues que la obligación de pagar a efectos legales sigue siendo de Pepe. Si por lo que sea Juan desaparece dejando varios meses a deber y unos cuantos desperfectos,  el propietario podrá reclamarle a Pepe el pago judicialmente.

Puede parecer una cesión, pero no lo es, son simplemente nuevos contratos:

• Si hay dos arrendatarios en un contrato y uno decide abandonar la vivienda. Según como esté redactado el contrato la otra persona podrá seguir sin hacer un nuevo contrato o no, pero no es una cesión.
• Si al cambiar el nombre del inquilino cambia algún elemento sustancial del contrato, como el precio o el plazo, tampoco será una cesión

Los agentes inmobiliarios de la ciudad de Logroño, miembros de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI), podrán ofrecer en los contratos de arrendamiento de sus clientes -propietarios e inquilinos – las ayudas públicas y ventajas recogidas en la ‘Bolsa Municipal de Alquiler’ gracias a un acuerdo pionero en España que han firmado con el Ayuntamiento riojano.

El pacto entrará en funcionamiento, como máximo, a partir del próximo 10 de marzo, según el convenio pionero en España sellado entre el Ayuntamiento de Logroño y la APEI, organización creada el año 1990 y que agrupa a agentes inmobiliarios, especialmente, pequeños y medianos titulares de agencias inmobiliarias. La APEI goza de un importante arraigo en Logroño, donde cuenta con cerca de 40 agentes inmobiliarios afiliados.

Para el presidente de la APEI, Óscar Martínez, logroñés y con más de 30 años de experiencia en el sector, este acuerdo “supone un importante avance para un segmento profesional que en los dos últimos años ha sufrido un fuerte envite”. “Hace posible que estemos en igualdad de condiciones ante el potencial cliente ya que ofrecemos las mismas ventajas que la sociedad pública de alquiler municipal”, asegura Martínez.

“Las agencias inmobiliarias dedicadas a la intermediación en la compraventa de viviendas y alquileres somos uno de los sectores más gravemente afectados por la crisis, y, en este sentido, agradecemos al Ayuntamiento de Logroño la predisposición en la firma de este convenio que ayuda a los agentes inmobiliarios y también beneficia al ciudadano que quiere alquilar ya que recibe más y mejores servicios. Esperemos que este convenio sirva de modelo a otras ciudades españolas”, ha señalado.

El convenio contempla que el Ayuntamiento de Logroño abone las ayudas que concede a propietarios e inquilinos que arriendan una vivienda través de la ‘Bolsa Municipal del Alquiler’ a los contratos de arrendamiento que lleven a cabo los agentes inmobiliarios de la APEI. Para ello y para garantizar el máximo rigor, el Ayuntamiento tendrá conocimiento de los profesionales autorizados por este convenio y cada dos meses se realizará una actualización de los mismos.

Las subvenciones que se incorporarán a los contratos gestionados por los miembros de la APEI son, en el caso de los propietarios, el seguro de caución por el cual se le garantiza el cobro de la renta durante los dos primeros años de vigencia del contrato; y la subvención de 400 € por poner en alquiler la vivienda.

El Ayuntamiento ofrece un servicio de gestión profesionalizada de alquiler que facilita al propietario el proceso desde la búsqueda del inquilino y el estudio de la solvencia, hasta la gestión de los conflictos o el asesoramiento fiscal, y ha aprobado unas bases para la concesión de subvenciones al alquiler en la ciudad de Logroño, tanto a propietarios como a inquilinos.

El convenio suscrito por el concejal de vivienda, José Luís Prado, y el Presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, Óscar Martínez, estará vigente mientras estén vigentes la ‘Bolsa de Alquiler’ del Ayuntamiento de Logroño y las Bases y convocatoria para la concesión de subvenciones al Alquiler de Vivienda en la ciudad de Logroño, 2010.

El Gobierno pretende hacer del alquiler su gran apuesta en materia de vivienda. Si bien se sabe que el stock de viviendas sin vender ronda las 800.000, no hay estadísticas que recojan el número de viviendas vacías que podrían ser susceptibles de ser alquiladas y que elevarían la oferta inmobiliaria hasta el 40%, tal y como pretende el Ejecutivo.

Con un stock de 800.000 casas sin vender, la nueva fiscalidad que propone el Ejecutivo apuesta por el alquiler.

Son muchos los temores de los propietarios a arrendar sus viviendas vacías: inquilinos morosos, daños o penalizaciones fiscales, entre otros. Sin embargo, el Gobierno ha actuado en consonancia y ha puesto en marcha una serie de ayudas tanto para el propietario que se decidan a alquilar como al que busca una vivienda en alquiler.

Así, la nueva fiscalidad de la vivienda en España tiene un gran vencedor: el alquiler de casas. Los arrendatarios se podrán deducir hasta 17.000 euros por alquilar una vivienda. Esta deducción es compatible con la Renta Básica de Emancipación. Para beneficiarse los ingresos anuales deben ser inferiores a los 28.000 euros brutos anuales.

Los arrendadores se siguen beneficiando de una exención del 100% cuando alquilen a menores de hasta 35 años. En el caso de que los inquilinos sean mayores de 35 años, la deducción será del 50%.

Cerca de 170.000 Jóvenes se benefician de la Renta Básica de Emancipación -ayuda al alquiler de 210 euros mensuales para jóvenes de entre 22 y 30 años-, según datos facilitados hoy por el Ministerio de la Vivienda. La ayuda incluye 600 euros de préstamo de fianza (que hay que devolverla cuando finalice el contrato) y 120 euros para los gastos de aval. La duración es de cuatro años, consecutivos o no.

idealista.com publicó un estudio que demuestra que en las grandes ciudades de España se disparó en los últimos 24 meses la oferta de pisos en alquiler por un valor inferior a los 1.000 euros mensuales, como consecuencia de la crisis global que afecta a la península.

A tal punto es así la situación que dicha oferta creció en Barcelona un 660% y en Madrid un 413%.

¿Qué es lo que ha sucedido para que se dé un cambio tan pronunciado en el mercado inmobiliario? Fernando Encinar, quien es el jefe de estudios de la organización opina que se han conjugado tres factores primordiales para que esto ocurra.

Por un lado está la obvia dificultad que encuentran los propietarios para encontrar un comprador para sus pisos a la venta por la brusca caída del poder adquisitivo de la gente debido a la crisis que afecta a España de una manera nunca antes vista. En segundo lugar se produjo un cambio radical en la tendencia de los precios a partir del año 2.008,y finalmente las medidas que tomó la administración de José Luis Rodríguez Zapatero para fomentar el alquiler también inclinaron la balanza en favor de alquilar y no comprar.

El total de viviendas en alquiler sufrió un crecimiento exponencial en las principales ciudades de España desde que comenzó la crisis, sin importar el rango de precios al que se ofreciera la vivienda en cuestión.

Prácticamente un año después del comienzo de la debacle inmobiliaria en el 2.007, los precios empezaron a bajar, y es el día de hoy que la caída promedio en los alquileres alcanzó un 15% en Barcelona y algo más de un 9% en Madrid.

Las reformas que se hicieron, tales como la consolidación de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) le ha otorgado al propietario de la vivienda un mayor grado de seguridad, lo que facilitó todavía más la salida al mercado de nuevas unidades en alquiler.

Para Encinar, es bastante probable que durante el presente año la tendencia continúe, inclusive con alquileres aún más baratos, pudiendo incluso llegar a ver ofertas más razonables que en los últimos tres años, con precios rondando los 600 euros mensuales.

La oferta de pisso en alquiler con un precio inferior a 1.000 euros se ha disparado durante los dos últimos años como consecuencia de la crisis, multiplicándose por cinco en Madrid y Barcelona, según el último estudio del portal idealista.com.

En concreto, la capital española ha incrementado su oferta de pisos por menos de 1.000 euros un 413%, mientras que en la Ciudad Condal ha ido más allá, con un 660% más.

Así, este segmento de pisos representa ya el 64% de todas las viviendas anunciadas en Madrid y el 61,6% en Barcelona, frente al 39,1% y el 27,8% que suponían en 2007.

El portal inmobiliario achacó este cambio de tendencia a tres factores “coincidentes” en el tiempo: el incremento del parque de viviendas desde que se desatara la crisis, la bajada de precios del alquiler –del 14,8% en Barcelona y del 9,1% en Madrid-, y la política del Ejecutivo para fomentar el alquiler, como la consolidación de la sociedad pública de alquiler.

“Es probable que durante este año la oferta de viviendas siga aumentando con un producto más barato. Quizá volvamos a ver los alquileres a precios más razonables que en los tres últimos años, en el entorno de los 600 euros”, vaticinó el jefe de estudios de idealista.com, Fernando Encinar.

La apuesta del Ayuntamiento de Mataró contra la crisis inmobiliaria para hallar una alternativa económica viable ante el déficit de viviendas de alquiler se materializará antes de fin de año con la primera promoción de pisos contenedores de Catalunya. Serán 30 pisos de protección oficial para jóvenes construidos a partir de reciclar contenedores industriales de mercancías, según quedó confirmado ayer en una jornada técnica a la que asistieron 500 profesionales.

«Una vez construidos», explica el arquitecto Daniel Isern, del gabinete Alonso-Balaguer, responsable de diseñar las viviendas, «nadie detectará si son construcciones modulares hechas a partir de contenedores», ya que del cajón metálico solo se aprovechan sus propiedades: disponibilidad, bajo coste, fortaleza y manejabilidad. Según Isern, «serán construcciones de una gran calidad arquitectónica», con la misma durabilidad que las de hormigón.
Los contenedores se obtienen de excedentes de puertos europeos. Las carcasas se manipulan individualmente y se someten a una transformación en un taller especializado, donde aplican capas térmicas aislantes, ventanas de aluminio y las modificaciones precisas para adecuarlos a la normativa de habitabilidad. Tras el proceso industrial, solo queda unirlos y apilarlos. Un concepto que Isern resume así: «Aprovechar un contenedor sin tener que vivir dentro de un contenedor».

MÍNIMO IMPACTO / En Mataró, la primera de las dos promociones tendrá 28 viviendas sobre una base de construcción tradicional que acogerá un equipamiento municipal aún sin definir, en una parcela de 3.400 m2. El diseño adapta la construcción al trazado de la Riera Figuera Major, minimizando su impacto visual. Las viviendas de la fachada principal serán de una planta y tres pisos, y en la parte posterior, en la calle Espriu, de planta y dos pisos.

Para obtener una vivienda modular de 40 m2 es preciso reciclar dos contenedores, como los que se apilan en las instalaciones portuarias. Cada piso contenedor tiene iluminación natural, ventilación cruzada y espacios comunes, como un módulo con servicio de cocina y un espacio para lavandería con tendederos de ropa. El ayuntamiento, según el concejal de Habitatge, Francesc Teixidó, los incluirá en promociones oficiales de alquiler, a precios inferiores a 300 euros mensuales.

El ahorro de tiempo y el coste económico es otra de las características que agrada a los responsables municipales, ya que el precio por metro cuadrado es de 600 euros, ante los 900 de los pisos de ladrillo.

Los inquilinos de las viviendas en alquiler protegido por el Principado en La Corredoria, que se quejan del coste final de los pisos, ha llevado a la Consejería de Vivienda a modificar su política de subvenciones para próximas convocatorias. Los solicitantes que accedan a uno de estos pisos, en los que el Principado marca el precio máximo de la renta, podrán pedir las ayudas al alquiler, tanto la renta básica de emancipación para jóvenes de entre 22 y 30 años -210 euros al mes durante cuatro años-, como las ayudas de la Consejería, que no tienen límite de edad y en las que la administración abona entre el 40 y el 70 por ciento del precio del alquiler. Hasta el momento no se contemplaba la posibilidad de acceso a estas subvenciones para los adjudicatarios de viviendas con alquiler protegido.

De este modo, las rentas podrían reducirse de los 370 euros actuales a 160 euros. Además, los inquilinos que hayan abandonado los pisos de La Corredoria porque no pueden hacer frente a los pagos, o que han sido desahuciados por no abonar los recibos, podrán solicitar una de las 460 viviendas de promoción pública de Prado de La Vega. Se retira así la norma de que tras rechazar una de las viviendas de La Corredoria los beneficiarios no podrían optar a otro tipo de ayuda durante cinco años. En Prado de La Vega, donde está abierto el plazo para solicitar 114 viviendas, los alquileres no superan el 20 por ciento del sueldo del beneficiario.

En La Corredoria hay 383 pisos con la fórmula denominada alquiler en derecho de superficie. La falta de pago por parte de algunos inquilinos provocó que se generasen numerosos procedimientos de desahucio.

En esta misma línea de ayuda al acceso a la vivienda se acaban de adjudicar 257 pisos en los barrios de Las Campas y Villafría. Los adjudicatarios están en proceso de formalizar el contrato de arrendamiento y aún están a tiempo de solicitar las ayudas al alquiler, siempre que la renta supere el 20 por ciento de su salario mensual.

En cuanto a las protestas de los vecinos por lo elevado de las facturas de los servicio de agua y de luz, la Consejería de Vivienda instó ayer a los inquilinos a presentar sus quejas ante la Administración para así poder buscar una solución.

Los pisos de la calle José Uría de La Corredoria, los dos bloques que se ven a derecha e izquierda de la imagen superior, están catalogadas por el Principado como de viviendas de alquiler en derecho de superficie. El procedimiento es que una empresa privada construye los edificios en suelo destinado a vivienda protegida. El Principado adjudica los pisos a los beneficiarios y marca el precio del alquiler.

El mercado del alquiler ha empezado a ser una alternativa incluso para los bancos que no son capaces de dar salida a sus pisos embargados. Al aumentar la oferta ha repercutido directamente en el índice de precios de los pisos en alquiler.

Profesionales del sector explican que, desde hace unos meses, «está entrando mucho embargo; la mayoría son pisos de nueva construcción que los bancos han decidido alquilar en condiciones ventajosas para no tenerlos parados durante la crisis». Algunas entidades bancarias perdonan la primera mensualidad y asumen el pago de la comisión que la agencia intermediaria cobra a los inquilinos. Esta nueva oferta se ha traducido en «una caída de precios muy considerable». Descenso que José Luis Rebollal, con más de treinta años de experiencia en la agencia Asturias, cuantifica entre un 9 y un 18 por ciento en el caso de Gijón.

Partiendo de un modelo de vivienda de 80 metros cuadrados -amueblado y con comunidad incluida-, El Llano es la zona del casco urbano donde se ha producido un mayor abaratamiento. Si «de la Milagrosa hacia arriba» el precio medio de los alquileres era de 500 euros, en cuestión de seis meses se ha reducido a 410. «Es que cada vez hay más oferta. Por un lado, aumentó el número de pisos embargados que se destina a alquiler. Y, por otro, aumentaron los inversionistas que, como ahora se compra barato, adquieren pisos, los ponen en alquiler y, con la renta, pagan la hipoteca», apunta Rebollal.

Los constructores también recurren a la fórmula del alquiler para sacar rentabilidad a los pisos que tienen sin vender. El incremento de la oferta está transformando la realidad inmobiliaria de una ciudad tradicionalmente reacia al régimen de arrendamiento. Aunque este stock, a pesar de haber forzado una significativa rebaja de precios, no cambia el hecho de que «Gijón sea el municipio asturiano con los alquileres más caros», según el diagnóstico de los expertos.

Si El Llano ejemplifica la mayor reducción de precios, la zona centro o barrios periféricos como Montevil arrojan las variaciones menos pronunciadas: «Los alquileres aquí bajaron en torno al 9 o al 10 por ciento», estima José Luis Rebollal. En el centro de la ciudad, el alquiler medio de un piso de tres habitaciones es actualmente de 720 euros, cuando en octubre del año pasado alcanzaba los 800. Situación que se repite en la zona de Viesques y en el entorno del parque de Isabel la Católica.

En cuanto a Montevil, se ha pasado de pedir 600 euros de renta a unos 550. Y, a medio camino entre Montevil y El Llano, se encuentran los barrios de La Calzada o El Cerillero, donde las rebajas en los alquileres están llegando al 12 por ciento: si antes la media se situaba en 475 euros mensuales, ahora se sitúa en unos 425. Este descenso de precios se ha hecho más evidente con la entrada del nuevo año, que ha traído una proliferación de anuncios en agencias inmobiliarias e internet que advierten de que «¡bajó el precio! ¡oferta!». A día de hoy, el censo de viviendas vacías de Gijón contiene 12.000 registros. Esta cifra representa una quinta parte de las unidades contabilizadas en toda la región.

La crisis del mercado inmobiliario español junto con la crisis financiera internacional ha provocado un descenso en el valor de los inmuebles y una reducción muy importante de las transacciones realizadas.

Actualmente, bancos e inmobiliarias  acumulan un importante stock de viviendas finalizadas pendientes de comercializar por lo que destinar una parte de ellas al mercado de alquiler puede ser una opción interesante para generar ingresos.

La falta de financiación por parte de los bancos para adquirir viviendas, unido a la mala percepción económica y al aumento del paro ha provocado que una parte de la demanda que anteriormente quería comprar una vivienda hoy  alquile retrasando la compra del inmueble para un futuro.

El parque de viviendas destinado al alquiler es mayoritariamente antiguo y obsoleto, este aspecto unido a que la mayoría de promociones de obra nueva construidas en el área metropolitana de Barcelona se destinan a la venta, crea una demanda insatisfecha de vivienda nueva en régimen de alquiler.

El mercado de alquiler es muy sensible al precio y siendo el producto más demandado aquel que se sitúa en precios inferior a los 1.000 €/mensuales (dependiendo del municipio y la tipología de producto).  Los plazos de comercialización se alargan considerablemente al sobrepasar este importe.

Considerando lo anterior entendemos, que el mercado de alquiler  solo puede absorber sin provocar un exceso de oferta una parte del stock disponible de viviendas de obra nueva por lo que sería aconsejable ir en está dirección antes que la competencia

El Instituto de Estudios Económicos (IEE) ha presentado en Madrid el libro Economía de la Vivienda, escrito por el director del Servicio de Estudios de dicho organismo, Gregorio Izquierdo, en colaboración con las doctoras en Ciencias Económicas Begoña Blasco y María Luisa Recio y patrocinado por Bancaja. En él se realiza un diagnóstico del sector y se apuesta por actuar en tres frentes. “Hay que cambiar el modelo de urbanismo de España, replantear el sistema de acceso a una VPO e incentivar el alquiler”, aseguró Izquierdo.

No a un sistema intervencionista

Los escándalos de corrupción asociados al urbanismo o la extrema dependencia que han tenido las arcas públicas de la actividad inmobiliaria son dos de los factores que, a juicio de los autores del libro, prueban que no ha funcionado bien el sistema “por ser demasiado intervencionista”. “Nuestro modelo niega el derecho de propiedad sobre el suelo y la libertad de empresa y por eso debemos cambiarlo para que no sea la intervención pública quien decida y planifique el crecimiento de las ciudades”, aseguró Gregorio Izquierdo. Así, el libro defiende adoptar un sistema que sea objetivo y no subjetivo (dependiendo de quien gobierna en cada administración), flexible y no rígido y abierto frente a cerrado.

En cuanto al fomento del alquiler, en el Instituto de Estudios Económicos lo tienen claro: “España necesita una nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, similar a la Ley Boyer, que, sobre todo, liberalice la duración de los contratos”, dijo Juan Iranzo, director general del IEE.

Además de esta reforma legal, el estudio apela a una nueva fiscalidad para incentivar la actividad de alquilar, “más allá de quién la realice, si es un particular o una empresa”. “Como el arrendamiento es una inversión para el casero, debería estar sometido al IVA superreducido y tendría que poder deducirse el coste financiero de poner el inmueble a disposición del inquilino”, propuso también Izquierdo.

En cuanto al acceso a una vivienda protegida (VPO), en el IEE creen que el actual modelo es injusto y no está pensado para favorecer a las rentas más bajas, por lo que estas casas deberían ser exclusivamente para arrendar. “¿Por qué podrán comprarla familias que ganan más de 40.000 euros y, sin embargo, no podrán deducirse en el IRPF por ellas si superan los 24.000?”, alerta el IEE.

Consulta las viviendas de alquiler disponibles en Madrid

La política de bancos y cajas, como acicate para el promotor

El aumento del stock de viviendas en manos de bancos y cajas y la exigencia de provisionar desde el pasado 1 de enero el 20% de su valor, en lugar del 10% anterior, supondrá un acicate para que las entidades financieras saquen al mercado esos inmuebles a precios competitivos y con buenas condiciones de financiación. Esta circunstancia es lo que permitirá que se acelere el ajuste de precios del sector por parte de los promotores, según resaltó ayer el Instituto de Estudios Económicos. Se calcula que de los 700.000 pisos que componen el excedente de vivienda nueva sin vender, unas 100.000 se encuentran en manos de la banca (un 14,2%). Lo mismo deberán hacer los promotores con las 600.000 casas restantes, ya que el IEE prevé que las condiciones de financiación no mejoren y que los tipos suban a final de año.

Las estadísticas

Los estudios sobre precios no están reflejando de manera fehaciente qué es lo que está pasando en el mercado, destacó ayer Gregorio Izquierdo. Lo cierto, según el IEE, es que las casas se han depreciado en torno al 10%, cuando lo deseable sería que el ajuste llegara al 30%.

En los próximos meses las entidades financieras pondran “gran cantidad” de activos inmobiliarios en el mercado y que los precios de las viviendas sigan bajando. El aumento de la demanda de viviendas no llegará hasta el 2013.

Así lo ha señalado Gregorio Izquierdo durante la presentación del libro Economía de la vivienda en España, patrocinado por Bancaja. El experto cree que la situación del sector de la vivienda será “bastante peor” este año, debido a que se seguirá destruyendo empleo, por lo que “las perspectivas no favorecen la adquisición de inmuebles”.

No obstante, advirtió de que todavía deben ajustarse los precios de las viviendas hasta llegar a una media del 30%, y prevé que un aumento de los tipos de interés a finales de año, así como el endurecimiento de las condiciones de aprovisionamiento marcadas por el Banco de España desde enero a las entidades financieras, que ha pasado del 10% al 20%, “aceleren” la salida del ’stock’ de vivienda.

Así, cifró en 100.000 las viviendas gestionadas por bancos y cajas, del stock de 700.000 que existen en la actualidad, y dijo que estos activos “deberán venderse” para mejorar los balances de las entidades financieras.

Por su parte, Gregorio Izquierdo destacó que la duración de las últimas 20 crisis inmobiliarias en España fue de 5 años y el ajuste de precios del 30%, aunque puntualizó que ante la diversidad del mercado, “hay productos que ya han ajustado por encima del 10% y otros que no han empezado”.

El precio de la vivienda de segunda mano en régimen de alquiler cerró el año pasado con una caída del 4,8% respecto a 2008, con lo que acumula un descenso del 15,6% desde sus máximos de mayo de 2007, según el Informe Anual publicado hoy por Fotocasa.

La tasa de variación interanual suma ya 22 meses consecutivos con descensos (desde marzo de 2008) y 2009 es el segundo año en el que el precio de la vivienda en alquiler retrocede en términos interanuales, aunque la caída registrada al cierre (-4,8%) ha sido menor que la que se produjo en 2008, cuando se desplomó un 7,0%.

Según este informe, el precio medio de la vivienda en alquiler fue de 8,55 euros al mes por metro cuadrado en diciembre de 2009. Teniendo en cuenta este valor, por una vivienda de 60 metros cuadrados en España se paga una renta mensual media de 513 euros al mes.

Madrid, única comunidad donde el alquiler subió

Al cierre de 2009 sólo la Comunidad de Madrid registró crecimientos en el precio de la vivienda en alquiler en España. En concreto, Madrid cierra el año con una variación interanual positiva del 0,8% y un precio medio de 11,06 €/mes/m2.

El País Vasco lidera el ranking de las cinco comunidades autónomas con el precio medio de la vivienda en alquiler más alto en diciembre de 2009 con 11,07 €/mes/m2. Le siguen Madrid (11,06 €/mes/m2), Cataluña (10,35 €/mes/m2), Baleares (8,34 €/mes/m2) y Navarra (8,18 €/mes/m2). De estas cinco comunidades, sólo País Vasco, Madrid y Cataluña superan el precio medio de España (8,55 €/mes/m2) en un 29,6%, 29,4% y 21,1% respectivamente.

En el extremo opuesto, como comunidades con los precios de alquiler más económicos, se encuentran Extremadura con 5,10 €/mes/m2, Castilla La Mancha con 6,09 €/mes/m2, Murcia con 6,12 €/mes/m2, Comunidad Valenciana con 6,17 €/mes/m2 y Galicia con 6,23 €/mes/m2.

Es frecuente ver dudas sobre quién paga los gastos que genera una vivienda en alquiler, ya sea de protección oficial o libre, tal y como sostiene y explica idealista.com. Ese portal inmobiliario asegura que si en el contrato no figura nada, los gastos generales de la vivienda, como la comunidad, la piscina, los ascensos, o los garajes, deberá abonarlos el propietario de la vivienda. Sin embargo, podrá solicitárselos al inquilino siempre que esté pactado y firmado en el contrato de alquiler.

Al mismo tiempo, los servicios individuales como agua, luz, teléfono, electricidad deberán ser abonados por el inquilino salvo que las partes pacten lo contrario.
En caso de una obra

Otro problema con el que se pueden encontrar arrendatario e inquilino es una obra. ¿Quién debe pagar en este caso? Idealista.com señala que hay que diferenciar entre las que sean de conservación y de desgaste. Por ejemplo, goteras y grietas, estarían entre las primeras ya que son para conservar la habitabilidad apropiada de la vivienda, y por lo tanto deben ser abonadas por el propietario. Mientras que las pequeñas reparaciones producidas por el desgaste en el uso, como puede ser la rotura de un interruptor de la luz, deben ser abonadas por el inquilino.

Las cláusulas abusivas de los contratos suelen ser otro de los puntos de conflicto en un alquiler. Cuando hay materias de libre disposición que se pactan y se firman por ambas partes luego no se pueden considerar “abusivas”, según recuerda la corte de arbitraje.

Lo que sí se considera abusivo es que el propietario cobre el seguro de hogar al inquilino, “puesto que el tenedor del seguro siempre tiene que ser el dueño”.

El caso de las vpo

En el caso de una vivienda pública de protección oficial (vpo), hay que tener en cuenta que los contratos de alquiler se celebran al amparo de la ley de arrendamientos urbanos y se someten al régimen jurídico previsto en la misma.

En estos casos particulares, el plan de vivienda estatal 2009-2012 fija una renta máxima anual, que será el 4,5% ó el 5,5% del precio máximo legal que la vivienda protegida tendría en caso de que se pusiera en venta.

Con este límite de renta anual estipulado, la corte de arbitraje advierte de que el propietario puede cobrar el máximo al inquilino y “meter absolutamente todo lo que quiera, como gastos de comunidad, tasas de basura o seguro de hogar aunque esto se puede quitar porque no es una obligación que corresponda al inquilino”.

Este mes el Gobierno firmára un convenio con 26 entidades financieras (entre ellas todas las vascas) que contempla la recompra de VPO cuyas hipotecas se encuentren en situación de impago. El objetivo es que los bancos y cajas vean menos riesgo en la concesión de préstamos para la adquisición de pisos de protección a personas que han resultado adjudicatarias en los sorteos. 

Se pretende que los bancos vean menos riesgo para suscribir créditos

Cree que ayudará a los adjudicatarios con rentas anuales de 18.000 euros

La situación de bonanza económica en la última década llevó a que personas con ingresos de 9.000 euros anuales accedieran a la compra de viviendas protegidas. La crisis económica y la brusca subida de los intereses de los préstamos han supuesto que este colectivo no pueda pagar al banco el crédito solicitado. El Departamento de Vivienda sostiene que la recompra “es una medida inútil” para estos casos pero sí puede servir para “los que están en el filo de la navaja, gente con ingresos de entre 16.000 y 18.000 euros y a los que los bancos les deniegan el préstamo por un poquito”, señalan fuentes del Departamento.

La consejería que dirige Iñaki Arriola cree que la recompra es un mecanismo válido para estos casos, ya que los bancos y cajas, en los casos de impago, tendrán la garantía de que el Gobierno les pagará la parte pendiente de abonarse del préstamo en vez de quedarse con un inmueble. Vivienda no tiene un cálculo preciso de los pisos protegidos que podría recomprar con esta medida. “Tenemos alguna idea pero no creemos que vaya a haber muchísimos casos”, aseguran.

El convenio, cuyas líneas generales fueran aprobadas hace dos semanas por el Gobierno, establece que la recompra se limita a los casos de impago en los nueve primeros años desde la adquisición de la VPO. El Departamento podrá adquirir el piso bien al inquilino deudor o a la entidad financiera y, una vez realizada, el propietario no podrá acceder a su compra ni al alquiler. Únicamente, si el motivo del impago es que se encuentra en paro, Vivienda le colocará en una situación prioritariapara acceder al programa Bizigune, el alquiler de viviendas vacías de propietarios privados. Si hay otra razón para no haber pagado la hipoteca de la VPO, solamente se podrá inscribir como demandante de vivienda del servicio Etxebide.

El convenio, al que se van a adherir todos las principales entidades financieras en Euskadi, desde el BBVA, el Santander, las cajas de ahorro y hasta entidades de otras comunidades autónomas como Aragón, La Rioja o Galicia, obliga al banco a comunicar al Gobierno cualquier caso de impago antes de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. Una vez empezado este proceso, si el Ejecutivo acomete la recompra, la entidad renunciará a las comisiones de cancelación anticipada del préstamo y los intereses de demora.

El acuerdo que se prevé suscribir este mes contempla otros cambios en el sistema actual de financiación en lo referente a los tipos de interés, cuya anterior regulación es de 2004. El nuevo índice de referencia será el Euribor, ya que es el predominante en el mercado actual. Además, el nuevo modelo financiero se aplicará a otras viviendas con algún tipo de protección, como las tasadas (de mayor precio que las VPO) y los alojamientos dotacionales.

Vivienda incorpora, en el decreto aprobado, un cambio en el programa Bizigune, al reducir la cantidad fijada de su renta. Frente a los 750 euros mensuales de cuantía máxima establecidos hasta ahora, se baja a los 600. La consejería lo justifica por la actual crisis económica y la situación de oferta y demanda. “Esta cifra [los 750 euros] resulta excesiva y procede rebajarla”.

La recesión ha elevado (de los 900 que había en junio a 2.300 actuales) el número de propietarios interesados en alquilar sus pisos a través de Bizigune, el sistema puesto en marcho hace seis años, que convierte al Gobierno en el arrendatario. El Ejecutivo paga al dueño el precio del mercado (una media de 560 euros al mes) y el inquilino abona un alquiler reducido, en torno a 235 euros. La diferencia es asumida por el Departamento de Vivienda, que además garantiza el mantenimiento del piso y su devolución en buen estado, y financia obras de reforma de hasta 18.000 euros con un interés cero.

El Programa Aluga de  ayudas del alquiler de la Xunta prevé incorporar “automáticamente” los contratos que estén ahora mismo en vigor con el anterior plan con la única condición de que se suscriba un documento de puesta a disposición de la vivienda en la nueva bolsa de arrendamientos. La reforma rechaza la posibilidad de que los titulares de los pisos en alquiler sean personas jurídicas, empresas, aunque en los alquileres ya formalizados que estén en esta situación, las ayudas podrán seguir percibiéndose. Los demandantes que estén todavía en trámites y los inmuebles que aún no hayan sido alquilados deberán adaptarse a las condiciones del decreto.

Una de las disposiciones del borrador deja clara la dependencia de la concesión de las ayudas a que exista partida presupuestaria. ¿Y si no la hay? Literalmente dice que la solicitud se queda fuera. “Si en el momento de estar el expediente completo y correcto no existiese crédito suficientes, podrá solicitarse de nuevo en la siguiente convocatoria”, señala. Hasta la aprobación del decreto y no se acabe con la incorporación de todas las viviendas que ya se ofrecían ahora no se podrán pedir nuevas incorporaciones al Plan Aluga.

Otra de las condiciones para ofrecer un piso al programa está relacionada con su ubicación. Sólo se admitirán viviendas en los concellos y en las áreas de influencia en los que existe “demanda real” y que se determinará en función de si existen solicitantes inscritos en el registro. Aquellas que estén en “un entorno que las haga difícilmente alquilables” o no se adapten a los requisitos “esenciales” de habitabilidad también se quedarán fuera.

Los propietarios de pisos en alquiler estan de enhorabuena con la nueva ley de desahucio exprés del alquiler. El 24 entró en vigor la Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios, una medida con la que el Gobierno pretende impulsar el alquiler dotando de mayor seguridad jurídica a los que alquilan.

Esta Ley -denominada popularmente como desahucio exprés- intenta agilizar los trámites del desalojo de la vivienda por parte del inquilino moroso, un proceso que históricamente ha sido muy largo y extremadamente complicado, y que ha impedido que miles de viviendas -se calcula que hay dos millones de pisos vacíos en España- salgan al mercado en alquiler.

La norma es muy positiva porque agiliza las fases inicial -la notificación- y final -el desahucio- del proceso, pero no soluciona totalmente el problema a causa del colapso que vive la Justicia y que eterniza este tipo de procesos.

Lo realmente efectivo sería acelerar aún más el tiempo que pasa desde que se pone la demanda hasta que se produce el desalojo efectivo por las autoridades judiciales, que puede prolongarse de seis meses a un año cuando se trata de un desalojo voluntario.

Además de dotar de más medios a los juzgados, habría que plantearse incluso crear juzgados dedicados en exclusiva a este tipo de conflictos.

Con la nueva legislación, se reduce de dos meses a uno el plazo entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda.

Además, todas las acciones relativas al desalojo de los arrendatarios se tramitarán en juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo que permitirá al Tribunal dictar sentencia en 5 días en los casos de desahucio de finca urbana.

Se prevé también la posibilidad de que las partes puedan llegar a un pacto durante el proceso, de modo que el propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble en el plazo que establezca el arrendador, que no podrá ser inferior a 15 días.

En este caso –que es una de las lagunas de la norma– no se establece ningún plazo máximo para el desalojo voluntario, por lo que puede prolongarse durante un año. Otra novedad importante es que los propietarios podrán recuperar su vivienda cuando la necesiten para sus familiares de primer grado: padres, hijos y cónyuge en caso de divorcio.

Es indudable que esta Ley ofrece más seguridad jurídica a los arrendadores, pero al final se ha perdido una buena oportunidad para solucionar de una vez este problema endémico, que es una de las principales causas de que el mercado del alquiler no termine de despegar en España.

Entra en vigor la Ley de fomento del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para facilitar los desahucios; la de Arrendamientos Urbanos, para ampliar los casos de resolución del contrato, y la de Propiedad Horizontal, con el fin de flexibilizar la mayoría en las comunidades de propietarios para realizar obras de mejora de la eficiencia energética.

Ante el número escaso de viviendas en alquiler, que sigue percibiéndose por los arrendatarios como una pérdida y por el propietario como un riesgo en función del inquilino con que se encuentre, así como por el creciente aumento de impagos de la renta y la enorme cantidad de pisos vacíos, que no encuentran comprador, resulta preciso impulsar normativamente el arrendamiento de las viviendas, para lo cual hay que hacerlo atractivo también fiscalmente.

En lugar de subvencionar al ladrillo hay que apostar por la gente con rentas bajas para que puedan acceder a una vivienda a través del alquiler. Como en el resto de los países de nuestro entorno.

De momento, la nueva norma, aprobada con inusual acuerdo de los grupos parlamentarios, supone un adelanto al permitir con el acuerdo de tres quintas partes de los propietarios obras que hasta ahora requerían unanimidad y dar más facilidades para concluir el contrato si el propietario necesita el piso para sus padres, hijos o cónyuge, y no solo -como hasta el momento- para sí mismo. En la buena línea también se encuentran las medidas contra el moroso, tendentes a agilizar el proceso judicial de desahucio y de reclamación de rentas derivadas del alquiler, que hasta entonces eran demasiado largos y onerosos, sustanciándose con esta ley en juicio verbal, más simple, sencillo y rápido. Ahora bien, este pretendido desahucio exprés quedará de nuevo en papel mojado o en una inocentada si, como se ha venido poniendo de relieve en este periódico, los juzgados siguen como están, colapsados, si no disponen de mayor dotación de medios y recursos económicos y humanos para aplicar la nueva normativa y se sigue eternizando, por ejemplo, el reparto de una demanda de desahucio.

La Sociedad Pública de Alquiler (SPA) organismo, dependiente del Ministerio de Vivienda, se ha convertido en todo una esperanza para cientos de promotores privados encadenados al ’stock’. En apenas tres semanas, 187 profesionales del sector han puesto a disposición de la sociedad 25.086 pisos para la gestión de su alquiler. Unas cifras que parecen acallar las voces que han pedido reiteradamente la disolución de la sociedad pública de alquiler (SPA) y que arreciaron después de hacerse público que el ente estatal estuvo en quiebra técnica en 2008.

Por el momento, la SPA ha integrado 1.062 de estos pisos de promotores en su cartera repartidos en seis CCAA (Castilla-La Mancha -361-, Castilla y León -325-, Comunidad de Madrid -284-, Asturias -54-, Navarra -20 y Cataluña -18-). Nieves Huertas, presidenta de la sociedad, hace por un día de guía de lujo de suvivienda.es en la visita a una de estas nuevas urbanizaciones privadas en manos públicas. Una promoción ubicada en el Ensanche de Vallecas de Madrid donde la SPA ya ha arrendado 28 de las 146 viviendas ‘adquiridas’.

Los requisitos a cumplir y ventajas de las que pueden disfrutar los promotores e inquilinos que accedan a estos inmuebles de reciente construcción coinciden con los de las viviendas de particulares. Principalmente, los hogares deben satisfacer las condiciones de habitabilidad y estar bien comunicados; los arrendatarios, contar con un salario para poder hacer frente a la renta. “Como mucho, en un par de meses los pisos de los promotores han sido evaluados por la dirección comercial de la SPA. Y con un poco de suerte, en pocas semanas pasan a ser ocupados. Concretamente, en esta promoción del Ensanche de Vallecas, se reciben 10 visitas diarias de potenciales arrendatarios”, señala Huertas.

Alquiler con opción a compra

La SPA, además, no cierra la puerta a la propiedad y también maneja la posibilidad del alquiler con opción a compra. “Éste es un régimen que incluimos desde el principio y que ahora nos están demandando mucho los promotores. La orientación de la sociedad es favorecer el arrendamiento en sus distintas vertientes y si la nueva tendencia es el alquiler con posibilidad de compra estamos encantados de colaborar con este servicio”, aclara Huertas. Aunque esta opción, tanto para inmuebles de promotores como de particulares, aún está en estudio, en principio, el inquilino de la SPA que decidida adquirir la vivienda podrá descontarse el 100% de lo abonado al propietario durante los dos primeros años. Progresivamente irá bajando el porcentaje a descontar hasta el séptimo.

Huertas no se atreve a prever cuántas viviendas del ’stock’ de los promotores pueden ir a parar a la cartera de la SPA, aunque se muestra más que satisfecha por el rumbo que ha tomado el mercado del alquiler. “Cada vez se está valorando más la opción del arrendamiento y lo importante es que haya una importante oferta para que los quieran acceder a un piso en renta puedan hacerlo y tengan dónde elegir. Y creo que esto lo estamos consiguiendo. Desde 2000, el porcentaje de viviendas en alquiler en el parque español estaba en el 11% y de 2008 a 2009 esta cifra ha pasado al 13,2%”.

Este año poner un piso en alquiler ha sido  un 5%  más barato que en 2008. Esta es la principal conclusión de un estudio elaborado por el portal facilisimo.com, del que se desprenden datos tan curiosos como que a lo largo de este año una hipoteca para un piso de 70 metros cuadrados ha supuesto un desembolso de 8.460 euros anuales, mientras que el alquiler de una vivienda similar ha requerido un gasto de 6.360 euros de media. Esto se traduce en un ahorro de 2.100 euros anuales. Para su estudio, la empresa ha analizado 15.000 inmuebles en régimen de alquiler.

Alquilar una vivienda durante los seis primeros meses del año fue un 4%  más barato que en el mismo periodo del año anterior mientras que, de julio a diciembre, la caída de los precios apenas ha alcanzado el 0,87 %. El verano supuso un punto de inflexión a partir del cual se empezó a moderar de forma notable el abaratamiento de los alquileres.

El precio medio del suelo en régimen de alquiler ha sido de 7,57 euros por metro cuadrado y mes a lo largo de este año, lo que supone una renta media de 530 euros mensuales para un piso de 70 metros cuadrados.

Los ciudadanos extremeños han sido los que han podido disfrutar de los alquileres más económicos, con una renta media de 4,58 euros el metro cuadrado, mientras que el País Vasco se ha situado como la comunidad autónoma donde arrendar una vivienda ha requerido el mayor desembolso. Los vascos han tenido que pagar 10,82 euros por metro cuadrado.

¿Cuál ha sido la evolución de los alquileres respecto a 2008? En lo que va de año, sólo tres comunidades han visto incrementados sus precios: Galicia, Canarias y Asturias, con ascensos del 4,6, del 2,4 y del 2 por 100, respectivamente. En el resto de regiones el año ha terminado en números rojos, especialmente notables en Aragón (-12,43 por 100) y Navarra (-12,12 por 100).

Según el director general de facilisimo.com, Juanra Doral, “durante 2009 se han puesto en alquler muchas viviendas para sacarles rendimiento ante la imposibilidad de venderlas. En 2010 posiblemente veamos cómo se reduce de nuevo en favor de la venta”.

En Cataluña el precio medio del alquiler de viviendas ha bajado hasta 852 euros mensuales en el tercer trimestre de este año, lo que sitúa los precios del alquiler de viviendas al mismo nivel que a mediados de 2007.

En concreto, el precio del alquiler entre julio y septiembre de 2009 ha disminuido un 8% respecto al mismo período de 2008.

Según la Generalitat, se trata de la caída más importante desde que se inició el descenso de los precios del alquiler, hace dos años. En la ciudad de Barcelona, las rentas de alquiler se sitúan en una media de 1.053 euros mensuales, mientras en el conjunto de Cataluña, sin tener en cuenta a la capital, rozan 750 euros.

En cuanto al número de contratos de alquiler, se han contabilizado un total de 68.252 entre enero y septiembre, lo que supone un 17,5% más que en el mismo período de 2008. De los nuevos contratos, 21.991 corresponden a Barcelona y 46.261 al resto del territorio.

En Lleida, el importe mensual medio del alquiler ha caído en el tercer trimestre un 17,2% respecto al mismo periodo de 2008. El siguiente municipio que registra un mayor descenso es Terrassa, donde los precios son un 15,5% más bajos que en el tercer trimestre de 2008, seguido por L’Hospitalet de Llobregat y Santa Coloma de Gramenet, con unas rebajas de los precios del 13,3% y el 12%, respectivamente.

Ninguno de los once municipios estudiados por el Departament de Medi Ambient experimenta un aumento del precio del alquiler.

Por otro lado, el pasado octubre se vendieron en Catalunya 3.809 viviendas, lo que representa un descenso del 9,6% respecto al mismo mes del año anterior, cuando se contabilizaron 4.216 operaciones de compraventa, según los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Por demarcaciones, la provincia catalana en la que más operaciones de compraventa se cerraron fue Barcelona, con 2.441; seguida Por Girona, con 589; Tarragona, con 526, y Lleida, con 253.

La Sociedad Pública del Alquiler del Ministerio de Vivienda, cerró un total de 276 contratos de alquiler en noviembre, lo que supone un descenso del 23,3% de contratos de alquiler con respecto al mes anterior, cuando la cifra de contratos de alquiler fue de 360.

Con los nuevos contratos de alquiler firmados en noviembre, la SPA suma un total 11.856 operaciones de alquiler desde que se pusiera en marcha en octubre de 2005. En lo que va de año se han firmado 2.610 contratos de alquiler.

Según los últimos datos publicados por el organismo público del alquiler que preside Nieves Huertas, en sus más de cuatro años de funcionamiento el número de arrendatarios interesados asciende a 23.970 personas.

En el mes de noviembre se acercaron a las oficinas de la sociedad pública del alquiler 446 personas en busca de una vivienda para alquilar, cifra inferior a la del mes anterior, cuando los interesados fueron 808.

Las estadísticas de la SPA muestran también que entre octubre de 2005 y noviembre de 2009 son 15.957 los propietarios que han dado el visto bueno a la renta propuesta.

Beatriz Corredor ministra de Vivienda, dijo que el número de familias que vive de alquiler ha aumentado un 18% en el último año. A su juicio, este hecho demuestra la eficacia de las medidas del Gobierno para impulsar el mercado del alquiler.

Corredor asoció este incremento a la eficacia en el trabajo que viene desarrollando la Sociedad Pública de Alquiler (SPA). Según la titular de Vivienda, su “principal objetivo” era “ampliar y profesionalizar” el mercado del arrendamiento.

“La prueba de que fue una buena idea es que muchas agencias privadas y públicas han adoptado este camino” y “se ha abierto un mercado“, añadió la ministra. Ésta quiso también indicar la tarea “es difícil” de llevar a cabo y supone que “en los primeros años el negocio no tendrá necesariamente beneficios”.

En la misma línea, Beatriz Corredor señaló que el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 también incluye medidas para impulsar el mercado del alquiler y supone un paso previo a la filosofía que en este sentido recoge la Ley de Economía Sostenible.

‘No hemos inventado nada en la nueva Ley’

Respecto a la nueva norma, quiere dejar claro que el Gobierno no se ha dejado llevar por la improvisación. “Nosotros no hemos inventado nada en la Ley de Economía Sostenible, hemos puesto las bases legales y los medios fiscales para poder impulsar en esta dirección el sector de la construcción”, apostilló.

Pese a que las actuaciones del Ministerio en las últimas fechas están más orientadas al fomento del alquiler, Corredor también se acordó de aquellas familias que prefieren acceder a una casa en propiedad. Así, la ministra de Vivienda precisó que “ya está rodando” la línea de avales puesta en marcha por el Gobierno para garantizar la compra de vivienda protegida a 100.000 familias.

Por último, se defendió de los ataques que piden la disolución de su Ministerio argumentando que el ámbito residencial “es una cuestión de Estado”. Además, explicó que ocho de cada 10 viviendas con ayudas públicas están financiadas por su Departamento, con lo que “su utilidad está fuera de toda duda”.

Con todo, no se deje llevar por las prisas, ya que la crisis inmobiliaria no ha terminado. En general, es mejor que usted mismo elija dónde y cómo quiere el inmueble, aunque para ello tenga que negociar los precios.

El Plan de Vivienda en vigor pone especial énfasis en el alquiler. En vista de que el anterior no cumplió con las expectativas marcadas, el Gobierno ha rectificado su postura inicial y ha decidido destinar buena parte de sus recursos a implantar el alquiler con opción a compra. El tiempo y las cifras de ejecución demostrarán si este cambio de política ha sido acertado.

Pocos recursos

También ha mejorado su tratamiento fiscal, acercándose de ese modo a la compra. Lo más reciente ha sido la aprobación de nuevas medidas para fomentar el mercado del alquiler y avanzar en el cambio cultural que se quiere promulgar. Y es que España lidera la clasificación de los países del mundo con menos parque inmobiliario de alquiler, apenas un 11%, cuando la media europea roza el 40%.

Así, se ha aprobado una reforma que agiliza y acorta los plazos que marcan los procesos de desahucio en un intento por dotar de más seguridad jurídica a los arrendadores. Sin embargo, ya ha habido prestigiosos bufetes de abogados que han alertado de dos puntos débiles de esta reforma.

El primero es que sigue sin abordarse una reducción de los plazos de los contratos de alquiler, que continúan siendo, salvo los supuestos que prevé la ley, de un mínimo de cinco años, ya que las prorrogar anuales son prácticamente automáticas. El segundo punto flaco es que pese al recorte teórico de los plazos en caso de desalojo, ¿está el sistema judicial preparado para hacer efectivas las sentencias del ya bautizado desahucio exprés? Algunos analistas sostienen que no existen los medios necesarios para hacer de esa regulación una realidad.

Y el stock, ¿no resulta chocante que aún se esté pensando en construir más de 180.000 VPO al año para dar respuesta a la demanda social de vivienda cuando los análisis más optimistas cifran el excedente sin vender en 600.000 pisos? Promotores y constructores han tratado de convencer al Gobierno de la oportunidad que podría representar utilizar parte del stock en dar respuesta a esa necesidad de VPO. Pretendían que el Ejecutivo comprara parte de esos 600.000 pisos y recuperar su inversión destinándolas al alquiler con opción a compra. Estudios con cifras concretas estuvieron en la mesa del presidente del Gobierno en Moncloa, pero los Ministerios de Economía y Vivienda desaconsejaron la operación. “Los números no salían”, argumentan. No obstante, el sector promotor no puede quejarse de no haber sido escuchado en sus plegarias. Después de acceder a impulsar nuevos incentivos a la rehabilitación, el anteproyecto de ley de Economía Sostenible incluye otra vieja reivindicación de esas empresas. Los terrenos urbanizables delimitados (la antesala a convertirse en urbanos) tendrán tres años más de plazo para desarrollarse antes de perder valor al pasar a regirse por la actual ley de suelo. Un balón de oxígeno en toda regla que llega en el momento oportuno.

De cambiar la regulación hipotecaria o la vinculación de la mayoría de las tasadoras con bancos y cajas, nadie parece querer hablar, sólo se apela a “volver a aplicar el sentido común”. Pero, quizás convenga hacer cambios que permitan evitar volver a caer en la tentación.

La mejora del tratamiento fiscal de las rentas obtenidas por los arrendadores de viviendas y la equiparación del alquiler con la compra en materia de deducciones en el IRPF son iniciativas aplaudidas por la mayoría de los expertos que ven en el alquiler una posible salida al stock de casas sin vender.

“Dada la historia de nuestro país, quizás nunca lleguemos a alcanzar los porcentajes de alquiler que tienen países como Francia o Alemania, pero deberíamos aspirar a conseguir el 15% y mantenernos en ese nivel”. Para ello, demandaron nuevos incentivos capaces de hacer más atractivo el alquiler que la compra y aumentar los umbrales de renta de los beneficiarios de las deducciones por vivienda de alquiler. En materia hipotecaria, sin embargo, sólo apostaron por volver a aplicar el sentido común, “no hace falta una reforma legal”.

Además, la creación de una nueva deducción fiscal para las obras de rehabilitación que favorezcan la eficiencia energética o la accesibilidad de personas con movilidad reducida en los pisos de alquiler y compra ha sido también muy bien acogida por el sector constructor. La Confederación Nacional de la Construcción (CNC), patronal que engloba a las principales asociaciones del sector, venía demandando desde hace meses la adopción de medidas que impulsen esta actividad como contrapartida al parón de la construcción de viviendas, por lo que celebran la adopción del IVA reducido (7%) para estos proyectos.

Las viviendas sociales de alquiler que existen en Lorca en régimen de alquiler serán sometidas a obras de reparación y mejora durante el año 2010 con una subvención de 300.000 euros que el Instituto de Vivienda y Suelo de la Región de Murcia ha concedido al ayuntamiento.

Los trabajos se realizarán en 22 viviendas del poblado de Cañada de Morales, 19 de la calle Alfonsina, en el barrio de San Pedro, y en las 35 de la calle Ministriles del barrio de San Diego, han informado hoy fuentes municipales.

Estas obras consistirán en trabajos de rehabilitación, reparación, mejora de la eficiencia energética, de la higiene, la salud y la protección al medio ambiente de los pisos sociales de alquiler, “siempre que no afecten a elementos estructurales” de las viviendas.

El objetivo del convenio que suscribirán el ayuntamiento y el Instituto de Vivienda y Suelo es “mejorar la calidad de vida de los ciudadanos que más lo necesitan” y para el correcto desarrollo del mismo será el consistorio el que determine las reparaciones a realizar y la prioridad de las mismas, mediante la ponderación de criterios técnicos.

Con motivo de las obras el ayuntamiento va a elaborar un censo actualizado de los ocupantes de las viviendas de alquiler, en el que se incluirá un estudio de las cuotas pendientes de abono en concepto de alquiler.

Alquilar un piso en Madrid cuesta un 28 por ciento más que la media de pisos de alquiler de todo el país, con 10,91 euros por metro cuadrado, lo que convierte a la región en la segunda más cara de España en cuanto a cuotas de alquiler, por detrás de País Vasco y por delante de Cataluña, con 10,99 y 10,36 euros por metro cuadrado, índice elaborado por fotocasa.es y el IESE Business School.

Así, el precio medio de la vivienda de alquiler en España descendió hasta los 8,52 euros por metro cuadrado en noviembre, lo que supone una caída del 5,7 por ciento con respecto al mismo periodo del año pasado de precio medio de la vivienda de alquiler y que se traduce en un ahorro de 31 euros en la renta mensual de inmuebles con 60 metros cuadrados, al pasar de 542 euros a los 511 euros del pasado mes.

Alquilar un piso en el País Vasco cuesta un 29 por ciento más que en la media de España, un 28 por ciento más en Madrid y un 21,6 por ciento más en Cataluña.

Pese a que el coste del alquiler subió un leve 0,2 por ciento en comparación con septiembre, desde el valor máximo alcanzado en mayo de 2007, cuando se pagaba 10,12 euros por metro cuadrado en pleno apogeo del ‘boom’ inmobiliario, el precio medio del alquiler se ha abaratado un 15,8 por ciento.

De las 17 comunidades, ocho regiones han registrados ascensos en la renta del alquiler con respecto al mes anterior, otras ocho descensos y sólo en una se mantuvo estable. La Rioja y Extremadura tuvieron las mayores caídas, con disminuciones del 1,75 por ciento y 1,1 por ciento, mientras que Navarra protagonizó la mayor subida de noviembre, con un 4,1 por ciento más.

En cuanto a subidas y bajadas del precio del alquiler por provincias, Álava (-3,3 por ciento), Zamora (-2,3 por ciento), Huelva (-1,7 por ciento), Cuenca (-1,7 por ciento) y La Rioja (-1,7 por ciento) registraron los mayores descensos mensuales en el precio del alquiler, mientras que donde más subió el alquiler en noviembre fue en Palencia (+4,8 por ciento), Guadalajara (+2,4 por ciento) y Huesca (+1,9 por ciento).

Barcelona capital se situó como el municipio más caro para alquilar un piso, con 12,86 euros por metro cuadrado, seguida de la localidad de Sitges, con 12,49 euros por metro cuadrado, y San Sebastián (12,40 euros por metro cuadrado). Las más baratas, Baeza (Granada), con 3,99 euros, y Orense capital (4,81 euros).

El consumo de electricidad, agua, gas y teléfono correrán, salvo que se pacte lo contrario, a cargo del inquilino. En cuanto al recibo de la comunidad de vecinos, ambas partes podrán acordar quién lo abona. Lo habitual es que el dueño de la vivienda asuma ese gasto, pero según la ley puede exigirle al inquilino que lo pague. Conviene que se estipule por escrito quién debe pagar cada concepto.

El arrendatario no puede emprender reparaciones que modifiquen la vivienda o que disminuyan su estabilidad o seguridad sin el consentimiento del propietario.

En los distintos periódicos nacionales y en los comentarios de los tertulianos de las televisiones no paramos de escuchar que las promotoras de los bancos  como Altamira, Solvia… ofrecen sus pisos con grandes descuentos (aunque a la hora de la verdad siguen siendo tan caros como siempre)  en cambio el precio del alquiler e es prohibitivo y normalmente más elevado que la cuota hipotecaria.

Una vez descartada la opción de encontrar pisos de alquiler baratos en las inmobiliarias de los bancos, ¿Dónde debemos ir a preguntar?

Hoy solo nos alquilarán a un precio razonable aquellos propietarios de pisos que deben poco dinero al banco y que necesitan la renta del alquiler para vivir. Es decir los propietarios de pisos de toda la vida que no han comprado la mayoría de los inmuebles a crédito y durante los últimos 5 años.

En Barcelona, hay un administrador que gestiona muchos pisos de alquiler a un precio razonable y que además es muy profesional (cosa rara en el sector). Por si os interesa es Fincas Sancho Gil.

En Madrid hay un administrador, Fincas  López S.L, que gestiona aproximadamente 5.000 pisos . Se pueden encontrar pisos muy baratos y otros de muy caros pero ajustados a la realidad

A parte de estos 2, creo que para encontrar  pisos baratos de alquiler hay que buscar propietarios que tengan uno o dos pisos de propiedad que los destinan al alquiler  y con ello se complementan su sueldo. Estos propietarios prefieren bajar el precio del alquiler y si hace falta alquilar rápido y barato a  tener el piso vacío durante meses. Para encontrar estos pisos la mejor solución es ir caminado y buscar anuncios del estilo:  Particular piso en alquiler, Pis en lloguer, Piso alquiler sin agencia, piso barato en alquiler, oportunidad pisos en alquiler, particular alquila piso a particular….

¿Alguien conoce algún anuncio más?

Durante los cinco primeros años el precio del alquiler sólo se actualizará anualmente y en la misma fecha en que se cumpla el año de vigencia del contrato. Se utilizará el IPC en los doce meses anteriores a la fecha contractual.

El alquiler se podrá aumentar por la realización de obras de mejora, pero sólo cuando se inicien una vez transcurridos los cinco años de contrato.

El casero podrá exigir al inquilino el pago del Impuesto de Bienes Immuebles (IBI), el importe de las obras de reparación necesarias y los gastos de servicios y suministros en los pisos de alquiler.

Hace tres años firme el contrato de alquiler de mi piso actual situado en Barcelona. Solo 2 minutos después de visitar con el API encargado de la comercialización de la vivienda me lo dejo muy claro; si te interesa el piso mañana me traes la paga y señal, no se discute el precio y como garantías para garantizar el pago del alquiler tienes de entregar una fianza de 3 meses y encima firmar un aval de 6 meses. Acepté las condiciones ya que si no pasaba por el aro temía acabar viviendo con mi familia debajo de un puente.

Hace 15 días realicé un pequeño estudio de mercado, de ir por casa, y me di cuenta que la renta que pagaba por mi piso era muy alta. Empecé a buscar y analizar la oferta de pisos en alquiler  para que, cuando tenga toda la información  pueda negociar con mi propietario una disminución del precio de mi alquiler. A modo de resumen he llegado a las siguientes conclusiones:

-Hoy no es necesario dar garantías superiores a un mes de fianza. Se puede utilizar el aumento de las garantías para conseguir una disminución de las rentas.

 -El importe del precio de alquiler se ha reducido alrededor de un 20% respecto a las rentas actualizadas con el IPC de los contratos firmados en el periodo 2004-2006.

-La oferta de pisos en alquiler es exponencialmente mayor. Antes de firmar el contrato de alquiler se puede exigir a la propiedad que arregle el piso y lo entregue en un estado impecable.

-No hay que ponerse nervioso, antes de entregar la paga y señal del contrato de alquiler de la vivienda uno tiene que estar convencido de haber conseguido un buen acuerdo. Más vale dejar perder el piso a firmar un mal contrato. Ya saldrán nuevas oportunidades en el mercado.

-Se puede intentar, aunque aún sigue siendo complicado, que el propietario se haga cargo de los honorarios que le corresponden al agente comercializador del piso.

Estás son las conclusiones a que he llegado yo, ¿alguien ha llegado a nuevas o distintas conclusiones?

Con todo lo expuesto he llegado a la conclusión tengo que exigir un descuento de un 10% en la renta de mi contrato de alquiler. Si no lo consiguiera, creo que económicamente me justifica rescindir mi contrato de alquiler de mi piso actual  y negociar el alquiler de otra vivienda.

En un futuro ya os explicaré que he conseguido, espero tener suerte  y conseguir bajar mi renta de alquiler y no tener que cambiarme de piso

• Si el propietario necesita la vivienda para ocuparla durante los cinco primeros años de contrato y no lo hace constar en él, no tendrá derecho a rescindirlo. Pero si esa opción figura en el contrato y recurre a ella, deberá ocupar la vivienda antes de tres meses desde el desalojo del inquilino. De lo contrario, el inquilino podrá volver a la vivienda por otros cinco años y será indemnizado con los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera ocasionado. O, si lo prefiere, será indemizado con el importe total de la renta de los años que le quedaran hasta el fin del contrato.
• Si el propietario de la vivienda justifica que él o sus descendientes la necesitan pasados los primeros cinco años, debe avisar al inquilino con tres meses de antelación y ocupar la vivienda antes de seis meses.
• Si el propietario decide vender la casa alquilada, el inquilino tendrá el derecho de adquisición preferente, a precios de mercado.

Que es mejor alquilar o comprar un piso? Desde hace años siempre hemos escuchado que alquilar un piso era tirar el dinero ya que por el importe que se pagaba cada mes de renta se podía pagar la cuota de la vivienda. Hoy, cuando los precios de los pisos se han reducido alrededor de un 25% y todavía se tienen de reducir un poco más, podríamos volver a preguntar lo mismo y creo que la respuesta sería totalmente diferente que la descrita anteriormente, parecido a:

Hoy no hay mejor negocio inmobiliario que alquilar una vivienda por un periodo de alquiler de corta duración, entre 1 y 3 anos sin penalización por rescindir antes de finalizar el plazo, ya que los pisos de alquiler pueden seguir bajando. Para comprar hay que esperar que los precios de venta de las viviendas toquen fondo (muchos analistas calculan que esto no sucederá hasta de aquí tres años pero no hay que descartar que esto no suceda hasta dentro de 5 años)  y esperar que los bancos vuelvan a financiar con condiciones atractivas. Aunque esto suceda creo que será mejor alquilar que comprar ya que el precio de los inmuebles va a subir en un porcentaje superior al IPC.

Miremos el lado positivo de la crisis, tenemos más de un millón de viviendas vacías que nos  servirán para aumentar el parque de pisos en alquiler de España y que van a provocar una disminución de los precios de venta y alquiler. Por fin, nuestros políticos no se podrán quejar porque  no existen pisos en alquiler y dejaran de hacer la vida imposible a los propietarios que quieren mantener sus viviendas vacías.

Esta es nuestra opinión, hay quien puede decidir otra cosa y optar por comprar en lugar de por el alquiler. Solo el tiempo nos dirá quien tenía la razón.

El dueño de la vivienda debe comunicar al inquilino la naturaleza de las reformas que vaya a realizar, así como su duración y su coste. La ley explica que hay dos tipos de obras:

• Obras de mejora: El inquilino está obligado a soportarlas cuando su ejecución no pueda aplazarse hasta la conclusión del contrato (como reparaciones de tuberías, de goteras…). El arrendatario tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por su causa, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
• Obras de conservación: El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea achacable al inquilino.

Se pueden dar los siguientes casos:

• Si el arrendatario abandona la vivienda: El conyuge podría continuar habitando en ella, al igual que su pareja de hecho, con independencia de su orientación sexual, pero en este caso se exige una convivencia mínima de dos años.
• En caso de muerte del arrendatario: Podrán subrogarse o seguir en el contrato las personas que hayan vivido con el inquilino titular, durante al menos los dos años anteriores.
• Si viviera solo: En este caso el arrendamiento quedará extinguido. Es recomendable que cuando dos amigos vivan juntos, el contrato esté a nombre de los dos.

El inquilino puede disfrutar de esa vivienda durante cinco años siempre que no pacte otro plazo con el propietario. Mientras que el propietario está obligado a prorrogar el contrato año a año hasta cumplir los cinco, el inquilino puede prescindir del contrato al final de cada año. Ahora bien, está obligado a comunicárselo al dueño del inmueble con un mínimo de treinta días.

• Si se cumplen los cinco años y ninguna de las partes comunica a la otra la rescisión del contrato, éste sigue vigente de manera automática por periodos anuales hasta que se cumplan tres años más. En este caso, el inquilino tendría derecho a abandonar la vivienda al final de cada año de arrendamiento.

• En él pacta la indemnización -generalmente una mensualidad- que el inquilino debe pagar si decide abandonar la casa antes del plazo convenido. Si no hay acuerdo, la indemnización se discutirá ante un tribunal. Estas indemnizaciones se refieren sólo al desistimiento del contrato en arrendamientos de duración pactada superior a cinco años.
• Cuando se firme el contrato, el inquilino está obligado a dar una fianza en metálico. Su importe será el coste de un mes de alquiler.

Parece que últimamente prolifera el truco de la estampita en versión arrendamiento falso. Una estafa tan antigua como fácil de evitar.

El método es sencillo. Un arrendatario pone un anuncio de alquiler y celebra contratos con varias personas a quienes cobra la primera mensualidad y la fianza. Luego desaparece con el dinero y con la tranquilidad de poder repetir modus operandi en otra ciudad u otro barrio.

Imagen falsa
Toda estafa exige la creación de una imagen falsa, de una apariencia de realidad en la que la víctima pueda confiar. En este caso, para alquilar lo que no se tiene es necesario crear la apariencia de ser propietario. A estos pillos le basta con un anuncio en el periódico y abrir la puerta del piso a los aspirantes a arrendatarios.

Estos confían en que quien tiene las llaves es dueño porque posee pública y pacíficamente. Pero, como comprobarán pronto, posesión y propiedad no tienen por qué coincidir.

Posesión y propiedad
Precisamente porque en materia de inmuebles la posesión y la propiedad pueden ir por separado es necesario un modo de publicar fehacientemente quien es propietario y quien no. Quien quiera alquilar o comprar una vivienda necesita ir más allá de la apariencia que genera tener las llaves, necesita saber que trata con el verdadero propietario y no con uno que pasa por allí.

Para eso existe el Registro de la Propiedad y bien harían los que buscan piso en alquiler en acostumbrarse a reclamar una nota simple al arrendador.

Pero es más, esta consulta registral puede protegernos aunque quien alquile resulte no ser verdadero propietario. Un ejemplo, el nuevo dueño de un piso no lo inscribe a su nombre. Tampoco está obligado, ir al registro es voluntario y así se ahorra unos eurillos. Pero resulta que sin ser ya dueños, los herederos del vendedor que aún figura en el registro como dueño del piso lo alquilan.

Normativa
En este caso, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege la fiabilidad de la información registral y la confianza del arrendatario en que esta es real y cierta.

El inquilino que contrató con quien aparece en el registro con facultades para arrendar será mantenido en el arrendamiento por los cinco años del plazo legal aunque resulte que no era el verdadero dueño.