El precio de los pisos ha bajado. Si unimos a esto que los tipos de interés se encuentran en niveles históricamente bajos, puede ser el mejor momento para adquirir una vivienda. Sin embargo, la rebaja tan esperada del 30% del precio de la vivienda no se ha producido . Entonces, ¿qué hacemos? ¿compramos o seguimos viviendo de alquiler a la espera de nuevas rebajas del precio de la vivienda?
Hemos procedido a analizar el precio de la hipoteca y del alquiler de viviendas situadas en el mismo edificio para saber cuál de las dos opciones es más rentable.
La primera vivienda se trata de un apartamento de nueva construcción. La superficie construida es de 60 metros cuadrados y consta de un dormitorio, cuarto de baño completo, cocina y salón, todo independiente en el barrio madrileño de San Blas en Madrid. El precio es de 199.000. Teniendo en cuenta que necesitaremos el 20% para que el banco nos dé la hipoteca, el importe pendiente es de 159.200 euros. De esta manera, la cuota, con un plazo de 25 años y un diferencial del 0,60% (según la hipoteca media que recoge el Instituto Nacional de Estadística) es de 660,53 euros al mes. Si ampliamos el plazo a 30 años, la letra es de 558,26 euros.
La misma vivienda en alquiler en dicha urbanización cuesta 675 euros al mes.
Para una vivienda de tres dormitorios en el Barrio del Pilar (Madrid), el precio de venta es de 330.000 euros. Es decir, la hipoteca ascendería a 264.000 euros, con una cuota mensual de 1.095,35 euros a 25 años y 925 a 30. Por la misma vivienda, en alquiler piden 850 euros.
Si salimos de Madrid, concretamente en Avila, una vivienda nueva, de tres dormitorios cuesta 212.900 euros, restando el 20%, se hipotecarían 170.320 euros, y la cuota sería de 706 euros al mes con un plazo de 25 años y de 597 para cinco años más de hipoteca. La misma vivienda, puesta en alquiler por la promotora, ascendería a 800 euros mensuales.
En Zaragoza, piden 192.997 euros por un piso de tres dormitorios y dos cuartos de baño cerca del Paseo de Delicias. Si hipotecamos el 80%, es decir, 154397 euros la cuota del préstamo que nos concedería el banco ascendería a 625,87 euros a 25 años y se rebajaría a 541,42 euros si ampliamos el plazo a 30. Sin embargo, el precio del alquiler sería un poco más caro. En total, 650 euros al mes por un piso de las mismas características.
En Barcelona, un piso en la zona de Gracia de tres dormitorios cuesta 800 euros al mes. Si optamos por la compra lo podemos adquirir por 279.000 euros, con una hipoteca de 223.200 euros. Si nos decantamos por un plazo de 25 años la mensualidad sale a 904 euros al mes y si ampliamos el plazo a 782,69 euros.
Si lo que queremos es una segunda residencia. Un apartamento en Mojácar, en una urbanización cerrada y en primera línea de playa por 400 euros al mes en régimen de alquiler. Si queremos convertirnos en propietarios se vende la vivienda en 199.000 euros. Teniendo en cuenta que el banco sólo nos prestaría el 80%, es decir, 159.200. Así, a cuota, con un plazo de 25 años es de 660,53 euros al mes. Si ampliamos el plazo a 30 años, la letra es de 558,26 euros.
Gastos de compra y alquiler
Además de la hipoteca hay que sumar otros gastos fijos. En el caso de una vivienda en propiedad, todos los meses hay que pagar la comunidad, el recibo de la luz, agua, gas y una vez al año el Impuesto de Bienes Inmuebles (el conocido como IBI).
Además, al contratar una hipoteca el banco obliga al comprador que tenga un seguro de hogar.
Eso bien, en la declaración de la renta y hasta el próximo año puedes deducirte por adquisición de vivienda habitual.
En el caso del alquiler, el inquilino sólo está obligado de pagar los recibos de luz, agua, gas…etc estando exento de pagar el de la comunidad y el IBI. Pero también es cierto, que no se podrá deducir en la declaración del IRPR.
El director general de Vivienda y Rehabilitación, Juan Van-Halen, ha visitado hoy la Oficina Móvil del Plan Alquila que recorre la región, y que estará ubicada en Pozuelo de Alarcón hasta el próximo 7 de abril para explicar las ventajas de las que se pueden beneficiar inquilinos y propietarios a través del Plan Alquila.
Van-Halen ha dicho que el Plan Alquila “ha permitido que más de 25.500 ciudadanos hayan conseguido alquilar una vivienda a un precio inferior al del mercado con todas las garantías”, algo que, a su juicio, ha supuesto “un éxito en el impulso del alquiler y una solución para muchas familias que requieren una vivienda”.
Según la citada nota, el 52 por ciento de las viviendas inscritas están localizadas en la capital, mientras que el 48 por ciento restante se reparten entre la mayoría de los municipios de la región.
Los pisos alquilados tienen una superficie media de 72,6 metros cuadrados y disponen de dos o tres habitaciones.
El precio medio del alquiler es de 717 euros mensuales, si bien las viviendas alquiladas en la capital tienen un coste que sobrepasa los 100 euros con respecto a aquellas que están ubicadas en otras localidades.
Esta iniciativa facilita a los inquilinos la búsqueda de una vivienda con mayores garantías contractuales, al tiempo que promueve la firma de un contrato que garantice sus derechos, la contratación de un seguro multirriesgo del hogar, un seguro de accidente y asistencia jurídica.
A los propietarios, por su parte, se les ofrece un seguro de impago durante dos años, un seguro multirriesgo que cubre posibles daños en la vivienda, la búsqueda y selección de inquilinos, asistencia jurídica gratuita en caso de desahucio, seguimiento personalizado del contrato y la gestión del depósito de fianza
El alquiler de pisos se puede convertir en una buena fuente de estafas contra los más confiados, por lo que desde Sección de Delitos Tecnológicos y Fraudes piden a los usuarios que extremen las precauciones, se cercioren de la identidad de los dueños y de la solvencia de empresas intermediarias.
Un caso bastante común es cuando un inquilino comienza a enseñar el piso como si fuese el propietario. Los interesados deciden alquilarlo y éste coge el dinero de la señal. Esta operación la repite una y otra vez hasta llevarse el botín deseado. Cuando llega la hora de ocupar el piso alquilado, los incautos se dan cuenta de que la persona que les había enseñado la casa con esmero no es el propietario. Se quedan sin dinero y sin piso.
En este tipo de casos, si el estafador ha hecho un contrato en condiciones con el verdadero dueño es fácil seguirle la pista, puesto que habrá tenido que presentar su documentación. El problema es cuando no existe formalización del alquiler. El timador puede desaparecer sin dejar mucho rastro. También surgen inmobiliarias fantasmas, aunque en estos casos van más a la venta que al alquiler, puesto que las cantidades que depositan los futuros propietarios son mucho mayores. “Pero en el caso del alquiler, cobran la señal y luego desaparecen, por lo que hay que tener mucho cuidado y comprobar la solvencia de la citada empresa”, explica Juan Titos.
Cuando se acerca el verano, salta, además, otro tipo de estafas. Suele suceder que se ponen anuncios en internet o en prensa ofreciendo el alquiler de un apartamento en la costa o casas rurales por un precio bastante goloso. Para poderse hacer la reserva se pide el ingreso de un dinero en una cuenta e incluso publican fotografías para darle mayor credibilidad, pero cuando llegan aquí no existe tal residencia.
Aunque no siempre el fraude procede de la supuesta parte contratante. A veces, se da el caso contrario. “Llega una persona, normalmente suelen ser nigerianos, dispuesta a alquilar el piso y el dueño le pide una señal, por ejemplo, de 500 euros”, relata el responsable de la Sección de Delitos Tecnológicos y Fraudes de la Comisaría Provincial. A los pocos días le llega a esta persona un cheque por una cantidad muy superior, pongamos unos 10.000 euros, el supuesto inquilino lo llama dando cuenta de su equivocación, y contándole que ese dinero estaba destinado a cubrir cualquier otro motivo creíble.
“Le dice que se fía de él, que cobre el cheque y que se quede con sus 500 euros y el resto lo mande a su cuenta”, añade Titos, que subraya, que “normalmente el banco del propietario le paga el cheque porque lo conoce pero esto lo hace a través de gestión de cobro, suelen ser bancos africanos y tarda sobre un mes en venir devuelto, tiempo suficiente para que éste le haya ingresado ya los 9.500 euros en la cuenta del timador, que previamente la habrá abierto posiblemente con documentación falsa”.
La casuística es muy variada y “en estos tiempos se ve cómo aumenta los delitos de pequeña índole, crece la picaresca ante la necesidad”, dice el inspector jefe, que también comenta el caso de “empresillas legales” que se limitan a hacer una lista de los pisos que se ofrecen a través de prensas, revistas especializadas o simplemente apuntando los teléfonos que cuelgan de los balcones y les piden a los clientes 200 euros por esa información. Sin embargo, a lo mejor el piso ya está alquilado, o no son las mismas condiciones que piden en el anuncio, en definitiva, que cobran un dinero pero no hacen de intermediarios, éstos más que estafadores son sin vergüenzas.
Para evitar verse envuelto en una situación de este tipo, desde la Policía subrayan la importancia de conocer bien quién es el dueño de la vivienda, “incluso preguntando en el vecindario, en la frutería”, contrastar bien las fuentes, no ser tan confiado y, sobre todo, “no mandar el dinero a ciegas a través de empresas de traslados de fondos”. Una cuenta bancaria siempre deja un rastro mayor.
El objetivo del Plan Estatal de la Vivivenda es que hasta el 40% de la nueva construcción de VPO se destine al alquiler incluyendo, como se establece expresamente en el texto, las viviendas que procedan de la rehabilitación. El Ministerio prevé que se promuevan 100.000 nuevas viviendas protegidas para arrendamiento y se añadan al mismo otras 70.000 procedentes de procesos de rehabilitación.
Para potenciar el alquiler se articulan o refuerzan toda una serie de medidas. Así, se crean las nuevas figuras de vivienda protegida de régimen especial para alquiler para rentas bajas y de alojamientos protegidos para la comunidad científico-universitaria, además de para los colectivos más vulnerables ya mencionados. Se permite compatibilizar la ayuda al inquilino con la residencia en una VPO.
Para fomentar el aumento del parque de viviendas protegidas en alquiler se establecen ayudas para la promoción de las mismas con subvenciones de hasta 410 euros por metro cuadrado útil, con lo que en una vivienda de 70 metros se alcanzaría los 28.700 euros. Se podrá anticipar el 50% de la subvención al inicio de la obra, llegando al 100% si el promotor se compromete a reducir la renta durante cinco años.
Esta ayuda también podrá ser percibida en el caso de las viviendas no vendidas en el mercado libre que se recalifiquen como VPO para alquiler.
Se refuerza la figura del alquiler con opción de compra, de la que podrá ser objeto las viviendas en arrendamiento a 10 años. En ese caso, y si el inquilino decidiese ejecutar la opción, el precio máximo de venta será igual a 1,7 veces el precio máximo de referencia establecido en la calificación provisional. Del precio de venta se deducirá, en concepto de pagos parciales adelantados, al menos el 30% de los alquileres satisfechos.
El Ministerio de Vivienda a través de la Sociedad Pública de Alquiler aporta a los propietarios interesados en alquilar sus viviendas una serie de beneficios y coberturas dotándolo de un marco de seguridad y gestión del alquiler de su vivienda.
En este sentido la Sociedad Pública de Alquiler:
- Se encarga directamente de encontrar al inquilino que ocupe su vivienda para lo que realizará tantas visitas a la vivienda como sean necesarias hasta encontrar al arrendatario interesado, evitando que el propietario tenga que acudir a enseñar la vivienda.
- Una vez localizado el inquilino gestionará con este toda la documentación necearía para la firma del contrato de alquiler.
- Aporta a los firmantes un contrato de arrendamiento que recoge las exigencias marcadas por la Ley.
- La firma del contrato de arrendamiento se realizará en las oficinas de nuestros agentes homologados que facilitarán a las partes la información necesaria y solventarán las dudas que puedan surgir.
- La Sociedad será la que de forma puntual y mensual pague al propietario la cuota convenida. La percepción de esta cuota seguirá cobrándose independientemente de si el inquilino ha dejado de pagar o ha abandonado la vivienda sin resolución de contrato.
- La gestión integral que aporta la Sociedad Pública de Alquiler ofrece al propietario el valor añadido de un organismo que velará por sus derechos e intereses y que requerirá su intervención sólo en los casos en los que legalmente sea necesario.
- Cualquier problema que pueda tener el arrendatario a lo largo de la vida del contrato será gestionado en primera instancia por la Sociedad Pública de Alquiler evitando molestias y conflictos innecesarios entre las partes. De esta forma El propietario no entrará en conflicto con el arrendatario ya que todas sus quejas o reclamaciones serán tramitadas directamente por la SPA.
- Cuando el inquilino deja la vivienda la Sociedad se encarga de visitarla para confirmar el estado de entrega garantizando al propietario la restitución en buenas condiciones.
- En caso de incidencias o averías la Sociedad envía a sus peritos para la valoración y subsanación de las deficiencias.
Para suscribir contrato con la SPA:
El propietario aportará la documentación que la Sociedad le pida.
Un agente de la SPA, pasará por su vivienda para valorar las condiciones que esta reúne, nuestros agentes realizan un estudio muy detallado de las características de la vivienda.
La SPA contactará con el propietario para informarle de la cuota que la Sociedad le puede pagar a cambio de todas las coberturas que le damos.
Si el propietario está interesado firmará el contrato con la Sociedad; ésta se encargará de todos los trámites para buscar inquilino y empezará a pagarle tan pronto se firme el contrato de arrendamiento.
