Los inquilinos de las viviendas en alquiler protegido por el Principado en La Corredoria, que se quejan del coste final de los pisos, ha llevado a la Consejería de Vivienda a modificar su política de subvenciones para próximas convocatorias. Los solicitantes que accedan a uno de estos pisos, en los que el Principado marca el precio máximo de la renta, podrán pedir las ayudas al alquiler, tanto la renta básica de emancipación para jóvenes de entre 22 y 30 años -210 euros al mes durante cuatro años-, como las ayudas de la Consejería, que no tienen límite de edad y en las que la administración abona entre el 40 y el 70 por ciento del precio del alquiler. Hasta el momento no se contemplaba la posibilidad de acceso a estas subvenciones para los adjudicatarios de viviendas con alquiler protegido.
De este modo, las rentas podrían reducirse de los 370 euros actuales a 160 euros. Además, los inquilinos que hayan abandonado los pisos de La Corredoria porque no pueden hacer frente a los pagos, o que han sido desahuciados por no abonar los recibos, podrán solicitar una de las 460 viviendas de promoción pública de Prado de La Vega. Se retira así la norma de que tras rechazar una de las viviendas de La Corredoria los beneficiarios no podrían optar a otro tipo de ayuda durante cinco años. En Prado de La Vega, donde está abierto el plazo para solicitar 114 viviendas, los alquileres no superan el 20 por ciento del sueldo del beneficiario.
En La Corredoria hay 383 pisos con la fórmula denominada alquiler en derecho de superficie. La falta de pago por parte de algunos inquilinos provocó que se generasen numerosos procedimientos de desahucio.
En esta misma línea de ayuda al acceso a la vivienda se acaban de adjudicar 257 pisos en los barrios de Las Campas y Villafría. Los adjudicatarios están en proceso de formalizar el contrato de arrendamiento y aún están a tiempo de solicitar las ayudas al alquiler, siempre que la renta supere el 20 por ciento de su salario mensual.
En cuanto a las protestas de los vecinos por lo elevado de las facturas de los servicio de agua y de luz, la Consejería de Vivienda instó ayer a los inquilinos a presentar sus quejas ante la Administración para así poder buscar una solución.
Los pisos de la calle José Uría de La Corredoria, los dos bloques que se ven a derecha e izquierda de la imagen superior, están catalogadas por el Principado como de viviendas de alquiler en derecho de superficie. El procedimiento es que una empresa privada construye los edificios en suelo destinado a vivienda protegida. El Principado adjudica los pisos a los beneficiarios y marca el precio del alquiler.
El mercado del alquiler ha empezado a ser una alternativa incluso para los bancos que no son capaces de dar salida a sus pisos embargados. Al aumentar la oferta ha repercutido directamente en el índice de precios de los pisos en alquiler.
Profesionales del sector explican que, desde hace unos meses, «está entrando mucho embargo; la mayoría son pisos de nueva construcción que los bancos han decidido alquilar en condiciones ventajosas para no tenerlos parados durante la crisis». Algunas entidades bancarias perdonan la primera mensualidad y asumen el pago de la comisión que la agencia intermediaria cobra a los inquilinos. Esta nueva oferta se ha traducido en «una caída de precios muy considerable». Descenso que José Luis Rebollal, con más de treinta años de experiencia en la agencia Asturias, cuantifica entre un 9 y un 18 por ciento en el caso de Gijón.
Partiendo de un modelo de vivienda de 80 metros cuadrados -amueblado y con comunidad incluida-, El Llano es la zona del casco urbano donde se ha producido un mayor abaratamiento. Si «de la Milagrosa hacia arriba» el precio medio de los alquileres era de 500 euros, en cuestión de seis meses se ha reducido a 410. «Es que cada vez hay más oferta. Por un lado, aumentó el número de pisos embargados que se destina a alquiler. Y, por otro, aumentaron los inversionistas que, como ahora se compra barato, adquieren pisos, los ponen en alquiler y, con la renta, pagan la hipoteca», apunta Rebollal.
Los constructores también recurren a la fórmula del alquiler para sacar rentabilidad a los pisos que tienen sin vender. El incremento de la oferta está transformando la realidad inmobiliaria de una ciudad tradicionalmente reacia al régimen de arrendamiento. Aunque este stock, a pesar de haber forzado una significativa rebaja de precios, no cambia el hecho de que «Gijón sea el municipio asturiano con los alquileres más caros», según el diagnóstico de los expertos.
Si El Llano ejemplifica la mayor reducción de precios, la zona centro o barrios periféricos como Montevil arrojan las variaciones menos pronunciadas: «Los alquileres aquí bajaron en torno al 9 o al 10 por ciento», estima José Luis Rebollal. En el centro de la ciudad, el alquiler medio de un piso de tres habitaciones es actualmente de 720 euros, cuando en octubre del año pasado alcanzaba los 800. Situación que se repite en la zona de Viesques y en el entorno del parque de Isabel la Católica.
En cuanto a Montevil, se ha pasado de pedir 600 euros de renta a unos 550. Y, a medio camino entre Montevil y El Llano, se encuentran los barrios de La Calzada o El Cerillero, donde las rebajas en los alquileres están llegando al 12 por ciento: si antes la media se situaba en 475 euros mensuales, ahora se sitúa en unos 425. Este descenso de precios se ha hecho más evidente con la entrada del nuevo año, que ha traído una proliferación de anuncios en agencias inmobiliarias e internet que advierten de que «¡bajó el precio! ¡oferta!». A día de hoy, el censo de viviendas vacías de Gijón contiene 12.000 registros. Esta cifra representa una quinta parte de las unidades contabilizadas en toda la región.
La crisis del mercado inmobiliario español junto con la crisis financiera internacional ha provocado un descenso en el valor de los inmuebles y una reducción muy importante de las transacciones realizadas.
Actualmente, bancos e inmobiliarias acumulan un importante stock de viviendas finalizadas pendientes de comercializar por lo que destinar una parte de ellas al mercado de alquiler puede ser una opción interesante para generar ingresos.
La falta de financiación por parte de los bancos para adquirir viviendas, unido a la mala percepción económica y al aumento del paro ha provocado que una parte de la demanda que anteriormente quería comprar una vivienda hoy alquile retrasando la compra del inmueble para un futuro.
El parque de viviendas destinado al alquiler es mayoritariamente antiguo y obsoleto, este aspecto unido a que la mayoría de promociones de obra nueva construidas en el área metropolitana de Barcelona se destinan a la venta, crea una demanda insatisfecha de vivienda nueva en régimen de alquiler.
El mercado de alquiler es muy sensible al precio y siendo el producto más demandado aquel que se sitúa en precios inferior a los 1.000 €/mensuales (dependiendo del municipio y la tipología de producto). Los plazos de comercialización se alargan considerablemente al sobrepasar este importe.
Considerando lo anterior entendemos, que el mercado de alquiler solo puede absorber sin provocar un exceso de oferta una parte del stock disponible de viviendas de obra nueva por lo que sería aconsejable ir en está dirección antes que la competencia
El Instituto de Estudios Económicos (IEE) ha presentado en Madrid el libro Economía de la Vivienda, escrito por el director del Servicio de Estudios de dicho organismo, Gregorio Izquierdo, en colaboración con las doctoras en Ciencias Económicas Begoña Blasco y María Luisa Recio y patrocinado por Bancaja. En él se realiza un diagnóstico del sector y se apuesta por actuar en tres frentes. “Hay que cambiar el modelo de urbanismo de España, replantear el sistema de acceso a una VPO e incentivar el alquiler”, aseguró Izquierdo.
No a un sistema intervencionista
Los escándalos de corrupción asociados al urbanismo o la extrema dependencia que han tenido las arcas públicas de la actividad inmobiliaria son dos de los factores que, a juicio de los autores del libro, prueban que no ha funcionado bien el sistema “por ser demasiado intervencionista”. “Nuestro modelo niega el derecho de propiedad sobre el suelo y la libertad de empresa y por eso debemos cambiarlo para que no sea la intervención pública quien decida y planifique el crecimiento de las ciudades”, aseguró Gregorio Izquierdo. Así, el libro defiende adoptar un sistema que sea objetivo y no subjetivo (dependiendo de quien gobierna en cada administración), flexible y no rígido y abierto frente a cerrado.
En cuanto al fomento del alquiler, en el Instituto de Estudios Económicos lo tienen claro: “España necesita una nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, similar a la Ley Boyer, que, sobre todo, liberalice la duración de los contratos”, dijo Juan Iranzo, director general del IEE.
Además de esta reforma legal, el estudio apela a una nueva fiscalidad para incentivar la actividad de alquilar, “más allá de quién la realice, si es un particular o una empresa”. “Como el arrendamiento es una inversión para el casero, debería estar sometido al IVA superreducido y tendría que poder deducirse el coste financiero de poner el inmueble a disposición del inquilino”, propuso también Izquierdo.
En cuanto al acceso a una vivienda protegida (VPO), en el IEE creen que el actual modelo es injusto y no está pensado para favorecer a las rentas más bajas, por lo que estas casas deberían ser exclusivamente para arrendar. “¿Por qué podrán comprarla familias que ganan más de 40.000 euros y, sin embargo, no podrán deducirse en el IRPF por ellas si superan los 24.000?”, alerta el IEE.
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La política de bancos y cajas, como acicate para el promotor
El aumento del stock de viviendas en manos de bancos y cajas y la exigencia de provisionar desde el pasado 1 de enero el 20% de su valor, en lugar del 10% anterior, supondrá un acicate para que las entidades financieras saquen al mercado esos inmuebles a precios competitivos y con buenas condiciones de financiación. Esta circunstancia es lo que permitirá que se acelere el ajuste de precios del sector por parte de los promotores, según resaltó ayer el Instituto de Estudios Económicos. Se calcula que de los 700.000 pisos que componen el excedente de vivienda nueva sin vender, unas 100.000 se encuentran en manos de la banca (un 14,2%). Lo mismo deberán hacer los promotores con las 600.000 casas restantes, ya que el IEE prevé que las condiciones de financiación no mejoren y que los tipos suban a final de año.
Las estadísticas
Los estudios sobre precios no están reflejando de manera fehaciente qué es lo que está pasando en el mercado, destacó ayer Gregorio Izquierdo. Lo cierto, según el IEE, es que las casas se han depreciado en torno al 10%, cuando lo deseable sería que el ajuste llegara al 30%.
En los próximos meses las entidades financieras pondran “gran cantidad” de activos inmobiliarios en el mercado y que los precios de las viviendas sigan bajando. El aumento de la demanda de viviendas no llegará hasta el 2013.
Así lo ha señalado Gregorio Izquierdo durante la presentación del libro Economía de la vivienda en España, patrocinado por Bancaja. El experto cree que la situación del sector de la vivienda será “bastante peor” este año, debido a que se seguirá destruyendo empleo, por lo que “las perspectivas no favorecen la adquisición de inmuebles”.
No obstante, advirtió de que todavía deben ajustarse los precios de las viviendas hasta llegar a una media del 30%, y prevé que un aumento de los tipos de interés a finales de año, así como el endurecimiento de las condiciones de aprovisionamiento marcadas por el Banco de España desde enero a las entidades financieras, que ha pasado del 10% al 20%, “aceleren” la salida del ‘stock’ de vivienda.
Así, cifró en 100.000 las viviendas gestionadas por bancos y cajas, del stock de 700.000 que existen en la actualidad, y dijo que estos activos “deberán venderse” para mejorar los balances de las entidades financieras.
Por su parte, Gregorio Izquierdo destacó que la duración de las últimas 20 crisis inmobiliarias en España fue de 5 años y el ajuste de precios del 30%, aunque puntualizó que ante la diversidad del mercado, “hay productos que ya han ajustado por encima del 10% y otros que no han empezado”.
