El impreso de Alquiler sin Riesgos de Arrenta para los estancos españoles, fue adquirido por más de 2.500 propietarios en 2009. Una cifra que pone de manifiesto el éxito de la iniciativa que puso en marcha hace tres años la Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda para acercar aún más al público la oportunidad de acceder a los servicios que dan seguridad a los arrendamientos.
El modelo de Alquiler sin riesgos de Arrenta para estancos incluye el convenio de arbitraje, instrucciones para redactar el contrato de alquiler e incluir en él la cláusula de arbitraje y modelos de contratos. El servicio cubre, durante toda la duración del contrato de alquiler, los costes de arbitraje, abogado y procurador, para la solución de conflictos e impagos de rentas.
Arbitraje: la Justicia rápida y válida si es “de Derecho”
El Arbitraje –conforme a la Ley de Arbitraje 60/2003- es una alternativa a la Justicia Ordinaria en la que, en caso de conflicto entre dos o más partes, un tercero neutral e imparcial, denominado árbitro, resuelve la controversia dictando un laudo (sentencia) que es de obligado cumplimiento y no recurrible. Es “de Derecho” cuando el árbitro es un abogado en ejercicio, experto y el laudo está motivado aplicando el Derecho, lo que garantiza la sujeción a las Leyes vigentes y es el aceptado por todos los jueces (no así el llamado “arbitraje de equidad”, que rechazan algunos tribunales).
El arbitraje es una vía rápida, económica y eficaz, dado que se obtiene un laudo (sentencia firme) en un plazo rápido. Esta agilidad permite el ahorro de 6 meses de media en comparación con acudir a los Juzgados. En el caso de los procedimientos para el cobro de rentas y desahucios por impago, por ejemplo, Arrenta garantiza la obtención de un laudo en el plazo máximo de un mes, con el arbitraje de la Asociación Europea de Arbitraje (Aeade) cuyos laudos, además, se emiten en el lugar donde está ubicada la finca, para asegurar su rapidez y eficacia (otro aspecto que aceptan y recomiendan todos los tribunales).
Soltero con ganas de emanciparse, menor de 35 años y con unos ingresos brutos que van desde los 700 a 1.600 euros al mes, busca piso protegido en Córdoba. A grandes rasgos, éste sería el anuncio por palabras que publicaría el demandante tipo de VPO en la capital, según se desprende del análisis de los datos obtenidos por la promotora municipal de viviendas, Vimcorsa, a través del registro de solicitudes.
La crisis económica ha cambiado la fórmula tradicional de acceso a una casa. Un dato llamativo que se extrae del censo de demandantes es que ya son mayoría (4.698) los que prefieren una VPO de alquiler con opción a compra a los diez años de habitarla. Suman el 78 por ciento. Muchos de ellos también se decantan por la clásica compra (4.048) y 2.895 por una de alquiler, que sigue estando a la cola en las predilecciones de los cordobeses.
5.896 solicitudes en total
En total, fueron 5.986 las peticiones presentadas para acceder a alguno de los 76 pisos (60 de tres dormitorios y 16 de dos) que se adjudicaron ayer. Pueden consultarse en la página web de la empresa municipal.
Esta promoción se edificará en el O-7, junto al centro de Urende-Aeropuerto y están pendiente de licitarse las obras. Son las primeras VPO que se asignan por el nuevo sistema de registro en Andalucía. Hasta ahora, se realizaba con masivos sorteos. Al último de los celebrados en Vimcorsa concurrieron 16.600 solicitudes, lo que, a juicio de su presidenta, Victoria Fernández, no era una cifra real, sino «un espejismo», a la vista de las 5.986 personas inscritas ahora, de las cuales el 68% tiene menos de 35 años.
De los 4.048 que querían una vivienda en régimen de compra, 1.611 cumplían los requisitos y 2.437 fueron excluidos por tener ingresos insuficientes.
Nivel de ingresos
La renta es un factor clave y el motivo de que muchos solicitantes se hayan quedado a las puertas de optar a pisos al no llegar al mínimo de ingresos estipulado. Para pujar por uno en venta, como los adjudicados ayer, es necesario, si no se pertenece a ningún grupo de atención especial (mayores, jóvenes, discapacitados o víctimas de maltrato o de ruptura familiar, entre otros), tener unos ingresos de entre 1,5 y 3,5 el Iprem, que es el índice de referencia en España para el cálculo del umbral de ingresos. El Iprem mensual está fijado en 532,51 euros.
Según los datos del registro, cuatro de cada diez personas (2.393) que aspiran a tener su propia casa perciben al mes menos de 700 euros, mientras que 2.954 ingresan entre 8.231 y 20.804 euros.
El 52 por ciento de los inscritos optó por un piso de tres dormitorios, lo que contrasta con el hecho de que la mitad de todos los demandantes eran familias con un único componente.
Para la presidenta de Vimcorsa, este «desajuste» obedece a que, erróneamente, algunas parejas han presentado peticiones por separado creyendo que así tenían más probabilidades de lograr la VPO, lo que provocó que no reunieran los ingresos suficientes.
El precio de los pisos ha bajado. Si unimos a esto que los tipos de interés se encuentran en niveles históricamente bajos, puede ser el mejor momento para adquirir una vivienda. Sin embargo, la rebaja tan esperada del 30% del precio de la vivienda no se ha producido . Entonces, ¿qué hacemos? ¿compramos o seguimos viviendo de alquiler a la espera de nuevas rebajas del precio de la vivienda?
Hemos procedido a analizar el precio de la hipoteca y del alquiler de viviendas situadas en el mismo edificio para saber cuál de las dos opciones es más rentable.
La primera vivienda se trata de un apartamento de nueva construcción. La superficie construida es de 60 metros cuadrados y consta de un dormitorio, cuarto de baño completo, cocina y salón, todo independiente en el barrio madrileño de San Blas en Madrid. El precio es de 199.000. Teniendo en cuenta que necesitaremos el 20% para que el banco nos dé la hipoteca, el importe pendiente es de 159.200 euros. De esta manera, la cuota, con un plazo de 25 años y un diferencial del 0,60% (según la hipoteca media que recoge el Instituto Nacional de Estadística) es de 660,53 euros al mes. Si ampliamos el plazo a 30 años, la letra es de 558,26 euros.
La misma vivienda en alquiler en dicha urbanización cuesta 675 euros al mes.
Para una vivienda de tres dormitorios en el Barrio del Pilar (Madrid), el precio de venta es de 330.000 euros. Es decir, la hipoteca ascendería a 264.000 euros, con una cuota mensual de 1.095,35 euros a 25 años y 925 a 30. Por la misma vivienda, en alquiler piden 850 euros.
Si salimos de Madrid, concretamente en Avila, una vivienda nueva, de tres dormitorios cuesta 212.900 euros, restando el 20%, se hipotecarían 170.320 euros, y la cuota sería de 706 euros al mes con un plazo de 25 años y de 597 para cinco años más de hipoteca. La misma vivienda, puesta en alquiler por la promotora, ascendería a 800 euros mensuales.
En Zaragoza, piden 192.997 euros por un piso de tres dormitorios y dos cuartos de baño cerca del Paseo de Delicias. Si hipotecamos el 80%, es decir, 154397 euros la cuota del préstamo que nos concedería el banco ascendería a 625,87 euros a 25 años y se rebajaría a 541,42 euros si ampliamos el plazo a 30. Sin embargo, el precio del alquiler sería un poco más caro. En total, 650 euros al mes por un piso de las mismas características.
En Barcelona, un piso en la zona de Gracia de tres dormitorios cuesta 800 euros al mes. Si optamos por la compra lo podemos adquirir por 279.000 euros, con una hipoteca de 223.200 euros. Si nos decantamos por un plazo de 25 años la mensualidad sale a 904 euros al mes y si ampliamos el plazo a 782,69 euros.
Si lo que queremos es una segunda residencia. Un apartamento en Mojácar, en una urbanización cerrada y en primera línea de playa por 400 euros al mes en régimen de alquiler. Si queremos convertirnos en propietarios se vende la vivienda en 199.000 euros. Teniendo en cuenta que el banco sólo nos prestaría el 80%, es decir, 159.200. Así, a cuota, con un plazo de 25 años es de 660,53 euros al mes. Si ampliamos el plazo a 30 años, la letra es de 558,26 euros.
Gastos de compra y alquiler
Además de la hipoteca hay que sumar otros gastos fijos. En el caso de una vivienda en propiedad, todos los meses hay que pagar la comunidad, el recibo de la luz, agua, gas y una vez al año el Impuesto de Bienes Inmuebles (el conocido como IBI).
Además, al contratar una hipoteca el banco obliga al comprador que tenga un seguro de hogar.
Eso bien, en la declaración de la renta y hasta el próximo año puedes deducirte por adquisición de vivienda habitual.
En el caso del alquiler, el inquilino sólo está obligado de pagar los recibos de luz, agua, gas…etc estando exento de pagar el de la comunidad y el IBI. Pero también es cierto, que no se podrá deducir en la declaración del IRPR.
El director general de Vivienda y Rehabilitación, Juan Van-Halen, ha visitado hoy la Oficina Móvil del Plan Alquila que recorre la región, y que estará ubicada en Pozuelo de Alarcón hasta el próximo 7 de abril para explicar las ventajas de las que se pueden beneficiar inquilinos y propietarios a través del Plan Alquila.
Van-Halen ha dicho que el Plan Alquila “ha permitido que más de 25.500 ciudadanos hayan conseguido alquilar una vivienda a un precio inferior al del mercado con todas las garantías”, algo que, a su juicio, ha supuesto “un éxito en el impulso del alquiler y una solución para muchas familias que requieren una vivienda”.
Según la citada nota, el 52 por ciento de las viviendas inscritas están localizadas en la capital, mientras que el 48 por ciento restante se reparten entre la mayoría de los municipios de la región.
Los pisos alquilados tienen una superficie media de 72,6 metros cuadrados y disponen de dos o tres habitaciones.
El precio medio del alquiler es de 717 euros mensuales, si bien las viviendas alquiladas en la capital tienen un coste que sobrepasa los 100 euros con respecto a aquellas que están ubicadas en otras localidades.
Esta iniciativa facilita a los inquilinos la búsqueda de una vivienda con mayores garantías contractuales, al tiempo que promueve la firma de un contrato que garantice sus derechos, la contratación de un seguro multirriesgo del hogar, un seguro de accidente y asistencia jurídica.
A los propietarios, por su parte, se les ofrece un seguro de impago durante dos años, un seguro multirriesgo que cubre posibles daños en la vivienda, la búsqueda y selección de inquilinos, asistencia jurídica gratuita en caso de desahucio, seguimiento personalizado del contrato y la gestión del depósito de fianza
El alquiler de pisos se puede convertir en una buena fuente de estafas contra los más confiados, por lo que desde Sección de Delitos Tecnológicos y Fraudes piden a los usuarios que extremen las precauciones, se cercioren de la identidad de los dueños y de la solvencia de empresas intermediarias.
Un caso bastante común es cuando un inquilino comienza a enseñar el piso como si fuese el propietario. Los interesados deciden alquilarlo y éste coge el dinero de la señal. Esta operación la repite una y otra vez hasta llevarse el botín deseado. Cuando llega la hora de ocupar el piso alquilado, los incautos se dan cuenta de que la persona que les había enseñado la casa con esmero no es el propietario. Se quedan sin dinero y sin piso.
En este tipo de casos, si el estafador ha hecho un contrato en condiciones con el verdadero dueño es fácil seguirle la pista, puesto que habrá tenido que presentar su documentación. El problema es cuando no existe formalización del alquiler. El timador puede desaparecer sin dejar mucho rastro. También surgen inmobiliarias fantasmas, aunque en estos casos van más a la venta que al alquiler, puesto que las cantidades que depositan los futuros propietarios son mucho mayores. “Pero en el caso del alquiler, cobran la señal y luego desaparecen, por lo que hay que tener mucho cuidado y comprobar la solvencia de la citada empresa”, explica Juan Titos.
Cuando se acerca el verano, salta, además, otro tipo de estafas. Suele suceder que se ponen anuncios en internet o en prensa ofreciendo el alquiler de un apartamento en la costa o casas rurales por un precio bastante goloso. Para poderse hacer la reserva se pide el ingreso de un dinero en una cuenta e incluso publican fotografías para darle mayor credibilidad, pero cuando llegan aquí no existe tal residencia.
Aunque no siempre el fraude procede de la supuesta parte contratante. A veces, se da el caso contrario. “Llega una persona, normalmente suelen ser nigerianos, dispuesta a alquilar el piso y el dueño le pide una señal, por ejemplo, de 500 euros”, relata el responsable de la Sección de Delitos Tecnológicos y Fraudes de la Comisaría Provincial. A los pocos días le llega a esta persona un cheque por una cantidad muy superior, pongamos unos 10.000 euros, el supuesto inquilino lo llama dando cuenta de su equivocación, y contándole que ese dinero estaba destinado a cubrir cualquier otro motivo creíble.
“Le dice que se fía de él, que cobre el cheque y que se quede con sus 500 euros y el resto lo mande a su cuenta”, añade Titos, que subraya, que “normalmente el banco del propietario le paga el cheque porque lo conoce pero esto lo hace a través de gestión de cobro, suelen ser bancos africanos y tarda sobre un mes en venir devuelto, tiempo suficiente para que éste le haya ingresado ya los 9.500 euros en la cuenta del timador, que previamente la habrá abierto posiblemente con documentación falsa”.
La casuística es muy variada y “en estos tiempos se ve cómo aumenta los delitos de pequeña índole, crece la picaresca ante la necesidad”, dice el inspector jefe, que también comenta el caso de “empresillas legales” que se limitan a hacer una lista de los pisos que se ofrecen a través de prensas, revistas especializadas o simplemente apuntando los teléfonos que cuelgan de los balcones y les piden a los clientes 200 euros por esa información. Sin embargo, a lo mejor el piso ya está alquilado, o no son las mismas condiciones que piden en el anuncio, en definitiva, que cobran un dinero pero no hacen de intermediarios, éstos más que estafadores son sin vergüenzas.
Para evitar verse envuelto en una situación de este tipo, desde la Policía subrayan la importancia de conocer bien quién es el dueño de la vivienda, “incluso preguntando en el vecindario, en la frutería”, contrastar bien las fuentes, no ser tan confiado y, sobre todo, “no mandar el dinero a ciegas a través de empresas de traslados de fondos”. Una cuenta bancaria siempre deja un rastro mayor.
